未登記建物の売却方法はどうする？手順と注意事項も解説

未登記建物を売却する際の基本理解と注意点

未登記建物とは、建物の所在や構造、所有者情報が登記簿に記載されていない建物のことを指します。不動産登記法では、新築した建物の表題登記を所有権取得後一カ月以内に行う義務が定められており、これを怠ると十万円以下の過料が科されることがあります（同法第47条・第164条）。また、令和六年四月一日からは相続登記の義務化も開始されています。

このような未登記建物を売却する際には、以下のような主なリスクが懸念されます。

そこで未登記建物を売却する前には、以下の初期確認事項をチェックしておくことが重要です。

• 固定資産税の課税状況：未登記でも自治体が把握して課税している場合があるため、納税通知書や課税台帳を確認してください。
• 登記情報・役所の記録の調査：法務局での全部事項証明書取得や、役所での資産税課による名寄帳の確認などは所有実体の証明に有効です。
• 建築確認済証や固定資産税課税証明などの書類確認：これらを準備しておくと、所有権の裏付けとして役立ちます。

未登記建物の売却に活用できる主な方法とそれぞれの注意事項

未登記建物を売却する手段としては、主に三つの方法がございます。それぞれメリットと注意点が異なりますので、以下の表で整理いたします。

以下、それぞれの方法についてもう少し詳しく解説いたします。

①　未登記のまま売却する場合、法律上は売買可能ですが、買主にとって大きなリスクとなります。所有権を第三者に対抗できず、住宅ローンの利用が困難になるうえ、信頼関係に依存した売買でないと成立しにくいのが実情です。そのため、契約書に「建物が未登記であること」や「買主が登記手続きを行う責任」などを明確に記載する必要があります（登記未了のリスク回避のための措置です）。

②　売主が事前に登記を済ませておく方法は、買主にとっても安心で売却しやすい形態です。表題登記とは建物の構造・所在などを法務局に登録する手続き、所有権保存登記は所有者を明らかにする登記です。これらを済ませておくことで、買主はスムーズに所有権移転登記へ進むことができます。

③　建物を解体して土地のみを売却する方法は、未登記のままの建物トラブルを避けられ、登記も不要ですが、解体費用や税制面の負担が発生します。たとえば住宅用地の特例が適用されなくなることで、固定資産税が最大６倍になることもあるため、解体時期（例：固定資産税の課税基準日を過ぎてからなど）についても慎重に判断する必要がございます。

売却時に専門家や制度を活用するためのポイント

未登記建物を売却するにあたっては、登記の手続きを確実に進め、円滑に売却を実現するために専門家への相談や制度の活用が不可欠です。

まず、土地家屋調査士には「表題登記（建物の存在や構造を登記）」の場面で相談すべきです。表題登記は、建物を引き渡してから原則として一か月以内に行う義務もありますが、売却前に済ませておくのが望ましいです。未登記のまま放置すると、罰則や売買・融資の大きな障害となります（参考：土地家屋調査士へ相談を含む記述）。

次に、司法書士には「所有権保存登記（誰が所有者かを登記）」や売却に伴う登記手続きを依頼できます。司法書士への報酬相場や登録免許税の目安は下表のとおりです。

これらは、未登記建物の売却を進めるうえで必須となる手続きです。表題登記については「現地調査・図面作成等を行うため、土地家屋調査士に依頼する費用は全国的におおよそ8万～15万円程度」とされており、所有権保存登記や相続登記は「登録免許税＋司法書士報酬（数万円）」が目安です。

さらに、売却を円滑に進めるためには、自治体の固定資産税課で「固定資産評価証明書」や「名寄帳」を取得し、建物の課税状況や所有者の確認をしておくと安心です。これらは登記手続きの裏付け資料として有効です。

未登記建物売却をスムーズに進めるための契約と手続きの工夫

未登記の建物を売却する際には、売買契約書の記載内容や手続きの流れをしっかり整えることが不可欠です。以下のような工夫を行うことで、売主・買主双方にとって安心でき、トラブルを未然に防ぐことができます。

まず、契約書には「登記の有無」「誰がいつ登記を行うか」「それにかかる費用の負担」「万一登記ができなかった場合の契約解除や損害賠償」などをきちんと盛り込む必要があります。これにより、売主と買主間の認識を統一し、安心して契約を結ぶ基盤ができます（イエウリ引用）。

次に、登記済みか未登記かによって手続きの流れが異なるため、どのような順序で契約・登記・引き渡しを進めるかを図式化し、契約書や案内資料に掲載すると理解しやすくなります。例えば、売主名義で表題登記・所有権保存登記を完了させてから売買契約へ進めるパターンや、売買後に買主が登記手続きを進めるパターンなどを明確にすることが重要です（PEAKS Tokyo Office引用）。

さらに、売主が不安なく問い合わせや相談ができるよう、自社内での相談窓口や連絡先を明記することも大切です。「専門家に相談したい」「手続きの進め方がわからない」といった売主の要望を受け止める体制を整えておくことで、信頼感が生まれ、自社への問い合わせや契約につながりやすくなります。

まとめ

未登記建物の売却には、法的な義務や手続き上のリスクが複数存在します。そのため、現状の確認や必要な書類の準備、専門家への相談が重要です。売却方法によって契約内容や手順が異なるため、慎重に進める必要があります。特に登記関係の対応や税金、費用負担の明確化がスムーズな取引に直結します。不安や疑問がある場合は、安心してご相談いただける窓口を活用し、円滑な売却を実現しましょう。