土地評価額とは？5種類それぞれの特徴・調べ方について詳しく解説

土地の価格は、売却価格を決定する際に非常に重要な指標の一つです。
しかし、土地の価値は単一の基準で決まるものではなく、それぞれ異なる特徴を持つ5つの評価額が存在します。
この記事では、土地評価額5種類それぞれの特徴や調べ方について詳しく解説します。

大まかな売却価格の目安がわかる！土地評価額とは？

土地評価額とは、土地の価格や関連する税金を計算する際に、基準となる価値を示す価格のことを指します。
土地評価額を把握することで、自身が所有する土地の価値を知ることができ、どのくらいの税金がかかるのかや、大まかな売却価格の目安も分かります。
土地の評価額には、「固定資産税評価額」「公示地価」「基準地価」「路線価」「実勢価格」の5種類が存在します。
これらの評価額はそれぞれ利用される場面が異なり、売却相場を把握するための参考や納税額の基準となるものなど、さまざまな用途があります。
どの評価額を用いるかによって土地の価値は変わるため、土地の売却や納税の際には、適切な評価額を理解しておくことが重要です。

土地評価額5種類それぞれの特徴と目的

土地評価額には、「固定資産税評価額」「公示地価」「基準地価」「路線価」「実勢価格」の5種類があります。
それぞれの特徴と目的について詳しく説明します。

固定資産税評価額の特徴・目的

固定資産税評価額とは、各市区町村の不動産鑑定士が家の劣化状況を確認して評価した価格です。
他の評価額とは異なり、土地だけでなく建物も評価対象となります。
これは、固定資産税が土地と建物の両方に課税されるためです。
建物の評価額を確認したい場合には有用な指標となります。
固定資産税評価額は売却価格の約7割に設定されているため、売却価格の参考として以下の計算式が使われます。
「売却参考価格 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7」
この評価額は3年に一度見直され、固定資産税以外にも都市計画税、登録免許税、不動産取得税などの算出に使用されます。
地域や環境、周辺の物件状況によって変動するため、参考程度に考えることが推奨されます。

公示地価の特徴・目的

公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点で公表する標準地の1㎡あたりの地価です。
基準地1点につき2名以上の不動産鑑定士によって評価され、国土交通省が金額を決定します。
公示地価は以下の目的で利用されます。

●公共事業用地の取得価格算定
●不動産鑑定評価の参考
●固定資産税評価額の算定
●相続税路線価の算定
●不動産取引の参考

公示地価は、適正な地価形成を目的として国土交通省が公表しており、他の評価額の算出の参考となります。

基準地価の特徴・目的

基準地価とは、各都道府県が公表する全国2万ヶ所以上の基準地の1㎡あたりの価格です。
基準地1点につき1名以上の不動産鑑定士により評価され、都道府県が金額を決定します。
利用目的は公示地価とほぼ同じで、国土交通省が決定した基準地を補完するために基準地価が公表されます。
公示地価が1月1日時点での地価を調査するのに対し、基準地価は7月1日時点の地価を調査します。
同一地点であれば年に2回公表され、地価の変動を把握しやすくなります。

路線価の特徴・目的

路線価とは、国税庁が公表する相続税や贈与税などの税金を計算する際の基準となる土地価格です。
相続が発生した場合、不動産の価値を調べる必要があり、税務署が定めた基準で評価されます。
公示地価の約80%を基準としており、路線価は以下の計算式で求められます。
「路線価 ＝ 土地面積（㎡）× 路線価（千円/㎡）」
路線価には、国税庁が公表する「相続税路線価」と、各都道府県が公表する「固定資産税路線価」がありますが、一般的に「路線価」と言う場合は相続税路線価を指します。
場所によっては相続税路線価が設定されていないこともあり、その場合は「評価倍率」を用いて計算します。
固定資産税評価額に評価倍率を掛けて相続税評価額を求めることができます。
固定資産税路線価は公示地価の約70%とされているため、公示地価から概算することも可能です。

実勢価格の特徴・目的

実勢価格とは、市場で実際に売買取引がおこなわれた価格です。
実勢価格は実際に取引が成立した価格であるため、公的機関が公表する評価額とは異なる場合があります。
また、対象不動産の近くに実勢価格の事例がないこともあるので注意が必要です。

土地評価額5種類それぞれの調べ方

土地評価額には5種類があり、それぞれ調べ方が異なります。
各評価額の特徴と調べ方を理解することで、土地の価値を適切に把握することができます。
最後に各評価額の調べ方について詳しく解説します。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は以下の3つの方法で確認できます。

●1. 固定資産税の納税通知書を確認する
●2. 固定資産税評価証明書を取得する
●3. 固定資産課税台帳を閲覧する

最も簡単な調べ方は、毎年4～6月頃に送付される「固定資産税の納税通知書」を確認することです。
この通知書には評価額が記載されています。
固定資産税評価証明書を紛失した場合、所有者本人が本人確認書類を持参して各自治体の役所で取得できますが、手数料がかかることに注意してください。
また、固定資産課税台帳には、固定資産評価額などの納税に必要な情報が記載されています。
納税義務のある本人や委任を受けた方が、本人確認書類とともに各自治体の役所で閲覧できます。
課税標準額との違い
固定資産税の納税通知書には「課税標準額」も記載されています。
課税標準額とは「固定資産税評価額を出す基準となる額」で、評価額と一致することが多いですが、土地の種類や特例措置により異なる場合があります。

公示地価・基準地価の調べ方

公示地価と基準地価は、以下の方法で調べることができます。

●1. 国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」
●2. 一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」

これらのサイトで都道府県や市区町村を選択して検索条件を指定すると、公示地価や基準地価を調べられます。
ただし、「全国地価マップ」のデータは独自に収集したもので、国土交通省のデータとは若干の差がある場合があります。

路線価の調べ方

路線価を利用して相続税を計算する場合、以下の2つの方式があります。

●1. 路線価方式
路線価方式は、路線価を基に土地の価格を計算する方法です。
土地の価格は以下の公式で求めます。
「土地の評価額 ＝ 路線価 × 面積」
正確な金額を調べるには、補正率（奥行価格補正率、側方路線影響加算率、二方路線影響加算率など）を掛け合わせる必要があります。
正確な評価額を知りたい場合は税理士に相談するのが最善です。

●2. 倍率方式
倍率方式は、路線価が設定されていない地域で用いる計算方法です。
固定資産税評価額に評価倍率を掛けて計算します。
「土地の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率」
評価倍率は国税庁の評価倍率表から確認できます。

実勢価格の調べ方

実勢価格を簡単に調べる方法として、固定資産税評価額から計算する方法があります。
固定資産税評価額は実勢価格の約70%とされています。
「実勢価格 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.70」
例えば、固定資産税評価額が2,000万円の場合、実勢価格の参考値は約2,857万円となります。

まとめ

土地評価額は、土地の価格や関連する税金を計算するための基準価格であり、売却価格の目安にもなります。
評価額には「固定資産税評価額」「公示地価」「基準地価」「路線価」「実勢価格」の5種類があり、それぞれ利用目的や調べ方が異なります。
土地の価値について調べたいときは、今知りたいのはどの評価額なのかを明確にしたうえで調査することが大切です。