富士市の土地区画整理事業とは？保留地の売却手順と注意点を解説

富士市の土地区画整理事業と保留地とは

土地区画整理事業は、道路や公園、下水道などの公共施設を整備しながら、複雑な土地利用を整理して良好な市街地をつくる事業です。
富士市でも、市街地開発事業の一環として土地区画整理事業が位置付けられており、計画的なまちづくりの重要な手法とされています。
乱雑な街並みを整え、災害に強く暮らしやすい環境を生み出すことから、「都市の医師」とも呼ばれるゆえんです。
このように、単なる区画の並べ替えではなく、将来を見据えた都市計画と一体で進められる点が大きな特徴です。

土地区画整理事業では、まず地権者がそれぞれの土地から一定割合を提供し合う減歩が行われます。
減歩で生み出された土地の一部は道路や公園などの公共用地となり、残りの宅地については、従前地に代わる換地として地権者に割り当てられます。
この換地は、面積だけでなく形状や利用しやすさ、周辺の道路状況なども考慮して配分されるため、街全体の土地利用が改善されます。
地権者にとっては一時的な負担もありますが、インフラ整備と合わせて土地の利用価値向上が期待できる仕組みです。

一方で、事業の実施には多額の費用が必要となるため、減歩で新たに生じた土地のうち、公共用地と換地以外の部分が保留地として確保されます。
保留地は、土地区画整理事業の施行者が売却し、その売却代金を道路や公園、下水道などの整備費用に充てる財源となる土地です。
一般的な定義としては、減歩により生み出された土地のうち、事業費の全部または一部を賄うために売却を目的として設ける宅地と整理されています。
富士市においても、区画整理事業の資金計画の中で保留地面積や保留地処分収入が位置付けられており、事業を継続的に進めるうえで欠かせない役割を担っています。

富士市で実施中の主な土地区画整理事業概要

富士市では、都市計画に基づき複数の土地区画整理事業が進められており、市街地の再編成と公共施設の整備が一体的に進行しています。
令和6年3月31日現在の施行状況では、市施行の代表的な事業として、新富士駅南地区と第二東名インターチェンジ周辺地区が位置付けられています。
これらの地区では、鉄道駅や幹線道路との結節点という立地を生かしながら、居住と業務・商業が調和した市街地形成が計画されています。
そのため、事業の進み具合を把握しておくことは、保留地の購入や将来の土地利用を検討するうえで大切です。

新富士駅南地区土地区画整理事業は、市施行で施行面積約292,000平方メートル、総事業費約233億円とされ、平成12年度から令和11年度までの長期事業として進められています。
令和6年3月31日時点の参考進捗率は約70％と示されており、駅前交通広場や周辺道路、公園などの整備とあわせて、宅地の区画整理が段階的に進行しています。
一方、第二東名インターチェンジ周辺地区土地区画整理事業は、市施行で施行面積約449,000平方メートル、総事業費約102億円、平成18年度から令和7年度までが施行期間とされ、参考進捗率は約95％とされています。
このように、各地区ごとに事業規模や期間、進捗状況が異なるため、それぞれの概要を整理して理解しておくことが重要です。

富士市の市政概要では、各土地区画整理事業の進捗率のほか、平均減歩率や換地処分予定年度が示されており、公共施設整備と宅地整形がどの段階まで進んでいるかを確認できます。
第二東名インターチェンジ周辺地区では施行期間の最終年度が近づいているため、換地処分や保留地売却が終盤段階に入りつつあります。
一方、新富士駅南地区は、令和11年度完了予定とされており、今後も駅前広場や幹線道路整備と連動しながら、保留地の活用や市街地機能の具体化が進む見込みです。
この進捗の違いが、各地区における保留地の供給時期や、購入後に利用を開始できるまでの期間にも影響するため、最新の施行状況を確認しながら検討することが大切です。

富士市における保留地売却の流れと注意点

富士市の土地区画整理事業で生み出される保留地は、多くの場合、一般競争入札や公募によって売却されます。
入札や公募では、事前に公告された募集要項に基づき、応募資格や申込方法、契約手続きなどが細かく定められています。
売却最低価格は、地価水準や造成費、事業費回収計画などを考慮して市が設定し、公告で明示されます。
したがって、保留地の購入を検討する際は、公告された募集要項や案内資料を丁寧に読み込み、条件に適合しているかを確認することが重要です。

保留地は、土地区画整理事業の事業費を補うために創出される土地であり、その売却代金は事業費の一部として組み込まれます。
一般的に、保留地の販売収入は特別会計における「財産売払収入」などとして整理され、道路や公園などの公共施設整備費用に充てられます。
富士市の土地区画整理事業に関する特別会計でも、不動産売払収入として保留地売却収入が位置付けられており、国庫補助金や市債などとともに事業財源を構成しています。
このように、保留地の売却は、地域のまちづくりを進めるうえで重要な財源確保の手段になっている点を理解しておくことが大切です。

保留地を購入する前には、用途地域や建ぺい率、容積率などの都市計画上の制限を必ず確認する必要があります。
さらに、地区計画が定められている区域では、建物の用途や敷地面積、形態意匠などに追加のルールが課されている場合があり、計画建物が適合するか事前に検討することが求められます。
また、土地区画整理事業の進捗によっては、仮換地指定の状況や将来の換地処分時期が土地利用計画に影響するため、事業のスケジュールも併せて確認することが重要です。
これらの事項を整理してから購入判断を行うことで、将来の建築計画や売却計画に伴うリスクを抑えることができます。

富士市で保留地購入・売却を検討する際の相談先

富士市で保留地の購入や売却を検討する際は、まず富士市役所の都市整備部が重要な相談先になります。
市街地整備課では、市施行の土地区画整理事業に関する案内や、事業完了地区の証明書発行などを担当しています。
また、新富士駅南地区のように事業ごとに担当部署が分かれている場合もあるため、富士市のウェブサイトで最新の担当課名と連絡先を確認することが大切です。
あわせて、都市計画課が公開する「ふじタウンマップ」を利用すると、用途地域や都市計画道路などの基礎情報も事前に把握できます。

次に、仮換地や保留地に関する各種証明書の取得方法を理解しておくと、手続きが円滑になります。
富士市では、市施行の土地区画整理事業について、仮換地証明書や保留地証明書、事業完了後の座標情報を発行する事務を市街地整備課が担っています。
これらの証明書は、売買契約前の権利関係確認や金融機関での担保評価、登記手続きなどで必要となるため、早めに取得要件や申請書式、手数料の有無を問い合わせておくと安心です。
証明書の発行には、対象地の所在地や地番、申請者の本人確認書類などが求められるのが一般的ですので、事前に準備してから窓口に出向くとよいでしょう。

さらに、保留地の購入や売却のタイミングを検討する際には、換地処分やインフラ整備の進捗状況を確認することが重要です。
富士市では、土地区画整理事業だよりや事業概要、特別会計資料などを通じて、道路や公園整備の進行状況、保留地売却による財産収入、市債や補助金との関係などを公表しています。
こうした情報から、今後の換地処分時期や町名地番変更の見込みを把握し、引き渡し時期や建築計画と矛盾しないようスケジュールを組むことが大切です。
地番変更後の各種届出先や、登記簿上の住所変更の必要性についても、市の案内や関係機関の情報を確認しながら、余裕を持って手続きの流れを整理しておくことをおすすめします。

まとめ

富士市の土地区画整理事業は、道路や公園などの公共施設を整えながら宅地をきれいに区画し、街全体の価値を高める大切な取り組みです。
その中で生み出される保留地は、事業費を支える重要な土地であり、購入や売却には用途地域や建ぺい率など専門的な確認が欠かせません。
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