不動産買付確約書とは？ 買付の役割
＜買付確約書とは何なのか？＞
買主が売主に対してどの物件を幾らで、どの様なお金の支払い方で、いつ頃買いたいのかを意思表示為の書類である。つまり、契約書を結ぶ前の基礎情報を提示という側面もあります。
不動産取引では、数千万円のお金が動きます。物件や地域によって売買価格は変動しますが、大金が動く以上、慎重にやりとりしなければなりません。無事受理されるとその物件を仮押さえする事が出来ます。法的な根拠は無いですがその物件を売り止めにしてしまうので本心から買う意思の無い場合以外は出してはならない書類でもあります。
買付確約書は、契約書と違い万が一キャンセルをしても違約金等が発生しませんが、物件の販売活動を中断させる効力はありますので業務妨害、損害賠償金などが認めらる可能性があるので提出には注意が必要です。
また、売買契約書や重要事項説明書と違って買付確約書を提出しなくてはならないという法律や義務はございませんが商習慣として存在しております。
＜不動産を購入する流れの中での買付確約書の役割＞
最初に買主が良い物件を見つけ売主に対しての物件の購入の意思表示は口頭若しくはメール連絡が多いです。「先日拝見させて頂いた物件を購入したい。買付を出しても良いですか？」とお伺いを立てます。その際に今現在の時点で１番手なのか２番手なのかの確認をとります。
物件を買う為の予約を行うという側面もございます。
もし、市場に出ている値段より安い値段で購入したい場合はこのタイミングでその意思を伝え買付確約書に希望する値段を記載します。
＜値段交渉に関して＞
値段交渉はどの様なシチュエーションで有効なのか？
例えば、滅多に出ない人気物件を市場に出る前、若しくは市場に出た直後に買うのか、長い間市場に出ている売れ残っている物件を買うケースがあったとしましょう。前者の場合、値段交渉が入ることにより先方に受け入れて貰える可能性が下がります。値段交渉よりもより早く購入の意思を伝えて買付確約書を提出する事を検討するべきかもしれません。
後者の場合ですと、売主の都合によりますが値段交渉に応じて貰える可能性もございます。
基本的に買付確約書以降のは値交渉はできません。注意して記載しましょう。売主としてはできる限り高額で物件を販売することを望むのが通常ですから、根拠もなく減額交渉を行っても応じてもらえないどころか、売買契約自体拒まれてしまう可能性もあります。指値を入れる際には売主の状況の把握と物件の置かれている状況や近隣の相場など総合的な判断が必要となります。
買付確約書はこの様に法的な根拠がない書類であるからこそ出来る柔軟性のある書類でありますので慎重に扱う必要があります。
＜手付金に関して＞
手付金とは売買契約書を結ぶ際に相手に支払うお金であり、売買金額に充当される金銭です。例えば2000万円の物件に対して100万円の手付金（頭金）を支払うと残代金は1900万円となり決済時には1900万円の支払いとなる。また、手付金には法的な根拠が発生するので慎重決めていかなくてはならない。まず契約時に契約が成立した証としての証約手付 また、契約後に契約を放棄したい場合支払った手付金の２倍の金額を支払い契約を解除できるという民法上の規定があります。つまり売買契約日に１００万円の手付金を支払った以降に契約を解除したい場合はプラス100万円を足した200万円を支払えば売主、買主とも契約を解除できるとう法律があります。手付金が50万なら100万円と手付金の額により解約する際の金額は増えていきます。最後に買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合に、手付金が違約金として、損害賠償とは別に相手方に没収されるケースがあります。ですので総合的に支払う額を決めていく必要がございます。また契約時に残代金を全て支払い手付金を支払わない売買契約もございます。その場合には上記のような手付金の縛りが無くなります。
＜買付確約書の書き方＞
②まず日付と自分の氏名を記載し認印を押します。買付確約書は物件を購入する為の順番取りの意味もありますので正確に記載いたします。①相手先の情報を記載いたします。③物件の情報も正確に記載します。④購入したい金額の記載をします。⑤買付確約書の有効期限は１週間から２週間が一般的です。
全て記載して先方にメール若しくはFAX、手渡し、郵送など先方に到着した事を口頭で確認でき受付の確認の了承を得て買付の提出の作業が終わります。
不動産会社からの紹介であれば、不動産会社担当者から売主に対して提出します。
万が一二番手以降の提出の場合は以降一番手の動向を確認していきます。仮に一番手よりも高額で指値を入れたり即金で購入するなど買主にとって都合の良い条件が二番手以降から提示されると順番が入れ替わる可能性がございます。
＜買付確約書の効果＞
無事買付確約書が受理され売主が了承するといつ契約に持ち込むのかを買主と交渉を進めていきます。
ローンを申し込みする場合は速やかに申し込みを行います。
手付金を準備して契約の準備をしていきます。
無事ローンも通過して、契約を結ぶ際には買付確約書で決められた内容で契約書が作成されていきます。
