仲介手数料の法改正で800万円以下物件はどう変わる？新制度の内容やポイントを解説
「800万円以下の物件を売却・購入する際、仲介手数料はどう変わるの？」そんな疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。2024年7月1日より、宅地や建物の取引に関する仲介手数料の上限に新しいルールが導入されました。本記事では、改正内容やその背景、実際の取引で知っておきたいポイントまで分かりやすく解説します。法改正を受けて、よりお得に安心して不動産取引を進めるための知識を身につけましょう。
法改正の概要と背景
2024年7月1日、国土交通省は宅地建物取引業法（宅建業法）に基づく報酬規定の見直しを実施し、これにより「800万円以下の物件」に対して適用される仲介手数料の上限が大幅に引き上げられました。従来は最大24万円（税抜）だったところ、新たに「30万円（税抜）＝税込33万円」に変更され、売主だけでなく買主からも同額の仲介報酬を受領可能となりました
この法改正の背景には、急増する空き家問題への対策があります。2023年の統計調査によれば、日本全国の空き家数は約900万戸に達し、空き家率は13.8％と過去最高を記録しました。このような社会課題に対応すべく、不動産会社が低価格物件、特に空き家を取り扱いやすくする経済的インセンティブを導入する狙いがあります
また、賃貸の分野でも「長期間使用されていない、または将来使用見込みのない空き家」に対して特例が設けられ、貸主からの仲介報酬の上限が、原則の家賃1.1カ月分から最大2.2カ月分（それぞれ税込）まで引き上げられるようになりました
| 対象取引 | 改正前 上限（税抜） | 改正後 上限（税抜） |
|---|---|---|
| 800万円以下の売買（売主／買主） | 24万円 | 30万円 |
| 長期空き家の賃貸（貸主） | 家賃×1.1ヶ月 | 家賃×2.2ヶ月 |
このように、売買・賃貸の両取引において、特に低廉な物件や空き家の流通を促す制度的後押しが行われたことが、今回の改正の要点です。
800万円以下特例の対象と要件
2024年7月1日から適用される「低廉な空家等の媒介特例」は、次の3点が主な対象と要件になります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象物件価格 | 売買価格が800万円以下の宅地・建物（使用状態は問われず） |
| 使用状態 | 空き家・居住中・更地など、使用状況を問いません |
| 媒介契約時の手続き | 特例による手数料（最大33万円）の説明および依頼者との合意が必要 |
この特例では、「価格が800万円以下の宅地・建物」を対象とし、空き家であるかどうかは問いません。そのため、小規模な中古住宅や土地、更地なども含まれます。つまり、使用状態にかかわらず幅広い物件に適用でき、行政の認定や特別な手続きも不要です。
ただし、媒介契約を締結する際には、特例によって通常の上限を超える仲介手数料（最大30万円＋消費税＝33万円）を受領する旨を依頼者に対して説明し、書面を通じて明確に同意を得る必要があります。この手続きがなされない場合、特例を使用できず、従来の手数料規定に従うことになります。
こうした要件を満たすことで、低価格帯の物件にも積極的に対応できるようになり、不動産業者側の収益性と市場流通のバランスを改善する狙いがあります。
仲介手数料の原則との違い
2024年7月1日に施行された法改正により、それまでの「原則的な仲介手数料計算」とは異なる特例が設けられました。
まず原則では、売買価格ごとに以下の料率で算出されます：
| 物件価格帯 | 料率（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5.5％ |
| 200万円超～400万円以下 | 4.4％ |
| 400万円超 | 3.3％ |
例えば、300万円の物件なら「200万円×5.5％＋100万円×4.4％」で約13.2万円（税抜）となります。
一方、特例適用（800万円以下の低廉な物件）では、媒介契約時に説明・合意があれば、売主・買主いずれか一方から「30万円＋消費税＝約33万円（税込）」までの受領が可能です。
この差額はとくに低価格帯で顕著です。たとえば200万円の物件では、原則では約11万円（税抜）のところ、特例では33万円（税込）まで請求できるため、双方の手数料を合わせれば66万円（税込）にもなる可能性があります。
この違いによって、不動産会社には従来よりも業務へのインセンティブが強まります。項目ごとの業務負担（調査、書類準備、案内など）は変わらないにもかかわらず、報酬が増えることで採算性が向上し、特に低額かつ空き家状態の物件取り扱いが促進される狙いです。
集客や自社HPで使えるポイントとしての活用方法
2024年7月1日の法改正により、「800万円以下の物件に関する仲介手数料が最大33万円（税込）」というわかりやすい訴求ポイントが誕生しました。これを自社ホームページやブログの見出し、キャッチコピーに効果的に活用すると訪問者の関心を引きやすくなります。それにより、低価格帯や空き家物件の扱いに対して「他社より積極的に相談に乗ってくれそう」といった安心感を与えやすいです。新制度では売主・買主双方からそれぞれ最大33万円まで受領可能とあり、この“両手取引”ならではのメリットも訴求材料として強調でき、収益性や対応力をアピールできます。
さらに、安価な物件や空き家を積極的に取り扱う姿勢を示すことで、地域密着で地域の課題解決に貢献する不動産会社としての信頼性が高まります。低価格帯物件はすぐに動きやすく、問い合わせにつながる可能性も高いため、この層へのアプローチは有効です。読者にとっては「相談しやすそう」「まずは聞いてみようかな」と感じやすい内容になります。
最後に、読者に問い合わせを促す工夫として、以下のような構成やフレーズを自社HPに盛り込んでみましょう：
| 要素 | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| キャッチフレーズ | 「800万円以下の物件も仲介手数料最大33万円（税込）！」 | 改正のメリットを一瞬で伝えて目を引く |
| アピール文 | 「空き家や低価格物件の流通をサポート。収益性アップも見込めます。」 | 地域貢献と仲介会社の意欲をアピール |
| 呼びかけ | 「まずはお気軽にご相談ください。相談は無料です！」 | 行動しやすさを強調し、問い合わせにつなげる |
このように「法改正による最大33万円の仲介手数料」「低価格・空き家物件への強み」「無料相談」の三つをリズミカルかつバランスよく組み合わせると、読者に飽きさせず問い合わせへ誘導しやすくなります。
まとめ
2024年7月1日に施行された法改正により、800万円以下の物件に対する仲介手数料の上限が引き上げられ、お客様の選択肢がさらに広がりました。今回の改正では、不動産会社が従来以上に安価な物件や空き家にも積極的に取り組めるようになり、地域活性化や物件流通の促進が期待されています。初めて不動産取引を考えている方も、これから検討される方も、ぜひ気軽にご相談ください。わかりやすく丁寧にサポートいたします。
