不動産売却前に知っておきたい！契約不適合責任とは？

不動産を売却した後、買主に物件を引き渡した際に契約内容と異なる点が見つかると、「契約不適合責任」が発生することがあります。
この責任にはさまざまなリスクが伴うため、事前に理解しておくことが重要です。
この記事では、不動産売却を考えている方に向けて、契約不適合責任の内容や買主の権利、トラブルを避けるためのインスペクションについて解説します。

不動産売却の契約不適合責任とは？

2020年4月1日の改正民法により、瑕疵担保責任が「契約不適合責任」に改正されました。
この新しい制度が不動産売却にどのように影響するのか、具体例を交えて解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、物件の引き渡し後に契約内容と実際の状態が合致しない場合に、売主が負う責任を指します。
具体的には、物件の種類、数量、品質などが契約内容に適合しない場合が該当します。
売主は契約内容に基づき、買主に物件を引き渡す義務を負い、この義務を果たせない場合には責任を問われることになるでしょう。
たとえば、よくあるケースとして「雨漏り」があります。
物件に雨漏りがある場合、必ずしも売主が責任を負うわけではありません。
売主が雨漏りの事実を買主に説明し、了承を得たうえで契約を締結し、その内容を契約書に明記していれば、契約不適合責任は生じません。
しかし、売主が雨漏りを知りながら報告せず、契約書にも記載しない場合、責任を問われる可能性があります。
そのため、インスペクションを実施することが重要です。これにより、売主は物件の状態を把握し、買主に対する責任を軽減できます。

従来の瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任が施行される前は、「瑕疵担保責任」が適用されていました。
この二つの責任の違いは、瑕疵の定義にあります。
瑕疵担保責任では、対象となる欠陥が「隠れた瑕疵」に限定されていました。
隠れた瑕疵とは、買主が通常の注意を払っても発見できない瑕疵を指します。
たとえば、先ほどの雨漏りの例を考えてみましょう。
契約前に買主が雨漏りに気づかなかった場合、のちに雨漏りを発見した際には、売主が瑕疵担保責任を負うことになります。
しかし、隠れた瑕疵を証明することは難しく、どこまでが隠れた瑕疵に該当するのかが曖昧でした。
一方で、契約不適合責任では、契約内容に適合しているかどうかが重視されます。
瑕疵が隠れているかどうかは問題ではないため、よりシンプルでわかりやすい制度といえるでしょう。
改正された民法における契約不適合責任は、不動産取引における責任のあり方を明確にしています。
そのため、売主には物件の状態をより慎重に確認する必要があります。

不動産売却の契約不適合責任における買主の権利

不動産売却において、契約不適合責任が発生した場合、買主には次の4つの権利があります。
続いて、それぞれの権利について具体的に解説します。

買主の権利①履行の追完請求

買主は、引き渡された物件が契約内容に合わない場合、売主に対して修理や代わりの物件の引き渡しを求めることができます（民法562条1項）。
請求の方法はいくつかあり、買主が選ぶことができますが、売主は買主に過度の負担をかけない範囲で、異なる方法で対応することも可能です。
ただし、買主の行動が原因で契約不適合が生じた場合、この請求はできません（562条2項）。
さらに、売主が不適合を知っていて告知しなかった場合、修理などの義務は免れません（572条）。

買主の権利②損害賠償請求

売主が契約に適合しない物件を引き渡した場合、買主は損害賠償を請求できます。
通常、補修の請求をおこなったあとに損害賠償請求をすることが一般的です。
ただし、損害が売主の責任によるものでない場合、請求は認められません。
補修をおこなわずに損害賠償請求ができるかについては法的な見解が分かれるため、契約書にその方法を明記しておくと良いでしょう。
請求できる損害には、通常の損害や、売主が予見可能だった事情による損害が含まれます（民法415条）。

買主の権利③契約解除

契約内容に不適合が生じた場合、買主は契約を解除することができます。
ただし、買主の責任によって不適合が発生した場合には解除は認められません（543条）。
解除には、催告解除と無催告解除の2種類があります。
催告解除
買主が一定の期間内に履行の追完を請求したが、売主が応じない場合、買主は契約を解除できます。
ただし、不適合の程度が軽微である場合には、解除は認められません。
無催告解除
売主が履行を拒否した場合や、契約の全部の履行が不能な場合、買主は催告なしに契約を解除できます。
このように、契約不適合の程度に応じて解除方法を選ぶ必要があります。

買主の権利④代金減額請求

契約不適合が生じた場合、買主は代金の減額を請求できます（563条1項）。
この請求は、売主に履行の追完を催告したあとにおこなう必要があります。
ただし、履行が不可能な場合や売主が拒否した場合は、催告なしで減額請求が可能です。
減額は不適合の程度に応じておこなわれ、買主の責任で不適合が生じた場合には減額請求は認められません（563条3項）。
代金減額請求をおこなうと、その部分に対する損害賠償請求はできなくなりますが、売主が予見すべきであった事情による損害は別途請求可能です。
このように、契約不適合による損害賠償や代金減額請求は複雑な法律関係を伴いますので、契約内容を明確にし、事前に注意を払うことが重要です。

不動産売却時のインスペクションの重要性

不動産を売却する際、契約不適合責任を減らすための有効な手段が「インスペクション」です。
最後にインスペクションの内容と、どのようにトラブルを未然に防ぐことができるのかを解説します。

インスペクションとは

インスペクションとは、不動産売却前に建物の劣化具合や欠陥、必要な修繕箇所を調査することを指します。
これにより、買主は安心して中古住宅を購入できます。
また、売主は、売却後に契約に適合しない瑕疵があった場合、損害賠償請求に対応しなければなりません。
しかし、売却前にインスペクションを実施すれば、契約不適合責任を問われるリスクが軽減され、売主にとって非常に有利です。

インスペクションに関する説明義務化

2018年4月に施行された改正宅地建物取引業法により、インスペクションに関する説明が義務化されました。
この改正の目的は、インスペクションを広め、良質な中古住宅の流通を促進することです。
具体的には、重要事項説明の一環として以下の事項を説明しなければなりません。

●インスペクションを実施したかどうか
●実施した場合の結果の概要
●設計図書などの保存状況

また、媒介契約時には「インスペクションを実施する者のあっせんに関する事項」を記載することも義務付けられています。

インスペクションが契約不適合責任リスクを減らす理由

不動産売却前にインスペクションを実施することで、建物の不具合を事前に把握できます。
売主は、修復をおこなうか、瑕疵を買主に説明し、売買契約書に記載することで契約不適合責任を回避することが可能です。
ただし、物理的な瑕疵だけでなく、心理的瑕疵についても告知する義務があります。
心理的瑕疵とは、物件自体には問題がないものの、過去に自殺や他殺などの事件があったことが、買主が購入を躊躇する要因となる場合のことです。
このような情報も契約不適合責任に関連するため、必ず買主に告知する必要があります。
インスペクションは、不動産売却において重要な役割を果たし、売主が安心して取引を進めるための効果的な手段となります。

まとめ

不動産売却における契約不適合責任は、物件引き渡し後に契約内容と実際が一致しない場合に売主が負う責任です。
2020年4月の改正民法により、従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、より明確な基準が設けられました。
インスペクションをおこなうことで不具合を事前に把握し、リスクを軽減できるため、売却前の確認が重要です。