住み替えローンの審査は厳しい！審査内容や通らないときの対策とは？

住宅購入は人生の大きな買い物ですが、さまざまな理由で新しい家に引っ越す必要が出てくることがあります。
そんな時に便利なのが「住み替えローン」で、現在の住宅ローンと新しいローンを一本化できます。
ただし、審査が厳しく、通らないことが多いため、注意が必要です。
この記事では、住み替えローンの注意点や利用条件、審査内容、審査に通らなかった場合の対策を解説します。

通常の住宅ローンより審査が厳しい！ 住み替えローンの注意点

住み替えローンは、現在の住宅ローンを完済せずに新居に移ることを支援する便利な制度です。
現在の住宅を売却してもローンが完済できない場合でも、住み替えができるメリットがあります。
しかし、審査が厳しいなどの課題もあるため、まずは 住み替えローンの注意点を詳しく解説します。

審査が通常の住宅ローンより厳しい

住み替えローンでは、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなります。
一般的に、住み替えをおこなう際には現在の住宅ローンを完済するのが原則ですが、住み替えローンでは新居を購入する際に現在のローンを完済しないまま組むことが可能です。
これは、借り手にとっては残債にかかわらず住み替えできるメリットがありますが、同時に金融機関はリスクを考慮し、借り手の信用状況を厳しく評価します。
具体的には、借り手の過去の返済履歴、現在の借入残高、年収などが総合的に審査されます。
とくに現在のローンを完済できない方を対象とした制度であるため、これらの要素が慎重に判断されることになります。

月々の返済額が増える可能性

住み替えローンを利用する際、月々の返済額が増加する可能性があります。
現在の住居のローンが完済できない場合、新居の物件価格以上のローンを組むことを「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンになると借入額が増え、結果として家計に大きな負担をかけるリスクがあります。
最悪の場合、返済が難しくなることもあるため、適切な借入額や返済期間について専門家に相談し、無理のない計画を立てることが重要です。

売買のスケジュールが厳しい

住み替えローンを利用するには、現在の住居の売却と新居の購入を同じ決済日に設定する必要があります。
このスケジュール管理は非常に重要で、決済日がずれると手続きが滞り、スムーズな住み替えが難しくなるリスクがあります。
たとえば、売却が予定通りに進まない場合、新居の購入資金を準備できず、引っ越しが延期されることが考えられます。
また、新居探しの時間が限られているため、急いで選ばなければならず、結果として希望の物件を逃してしまうこともあります。
このような事態を避けるために、不動産会社としっかり相談し、計画的な売却と購入のスケジュールを組むことが求められます。

同じ銀行での住宅ローン借り換えが難しい

住み替えローンでは、同じ銀行で借り換えをおこなうことが難しいのが一般的です。
銀行は、同じ顧客のローンを低い金利で組み直すと新たな収入が増えず、利益が減る可能性があるためです。
したがって、通常は別の銀行でのローン組み直しが必要となります。
銀行によって対応が異なるため、借り換えを希望する場合は事前に条件を確認することが大切です。

住み替えローンを利用するための利用条件や審査内容

住み替えローンを利用するには、厳しい条件が設定されています。
新しい住居の購入やローン残債の有無、年収や年齢といった要素が審査内容となります。
続いて、住み替えローンを利用するための主な利用条件や審査内容を解説します。

住み替えローンの利用条件

新しい住居の購入が必須
住み替えローンは、新しい住居を購入することが利用の前提条件です。
新居となる物件がローンの担保となるため、売却後に賃貸物件や実家に住む予定がある場合はこのローンを利用できません。
また、購入物件を賃貸用に貸し出す目的で購入する場合も対象外です。
住み替えローンは、新居に自ら居住することが必要な制度です。
売却物件にローン残債があること
住み替えローンは、売却した住宅のローンが完済されていない場合に限り利用できます。
売却時にローンを完済できた場合は、住み替えローンを利用する必要がなく、通常の住宅ローンを利用するのが一般的です。
返済状況が良好であること
申請の際、過去の借入状況や返済実績が審査されます。
住宅ローンだけでなく、車のローンやクレジットカードの支払い履歴なども確認対象です。
返済が滞っている場合や、引き落としができなかった場合などがあると審査が通りにくくなるため、利用時には返済状況の管理に注意が必要です。

年収の基準

年収については、金融機関ごとに異なる基準が設けられています。
多くの場合、前年の税込み年収が100万円以上、250万円以上、または450万円以上といった基準が記載されており、条件に満たない場合は審査通過が難しいことがあります。
年収条件が明記されていない場合は、担当者に直接確認するのが良いでしょう。

年齢制限

利用可能な年齢は金融機関により異なりますが、一般的には18歳以上で最終返済時の年齢が80歳以下であることが多いです。
また、場合によっては20歳以上、または最終返済年齢が82歳までとなっているケースもあります。
住み替えローンでは、多くの場合、団体信用生命保険への加入が条件となります。
この保険により、最終返済年齢が制限されることがあるため、注意が必要です。

住み替えローン審査が通らない場合の対策3つ

住み替えローンの審査は厳しく、通らないことも考えられます。
その場合でも、他の方法で住み替えを実現できる可能性があるため、以下の3つの方法を検討してみましょう。
それぞれの方法にはメリットとデメリットが存在しますので、ご自身の状況に合わせて慎重に選択することが重要です。

つなぎ融資の利用

「つなぎ融資」は、新居購入と売却のタイミングが合わない場合に一時的に借り入れる制度です。
まず新居の購入資金を融資で得て、旧居が売却できたらその資金で融資を一括返済します。
通常、融資期間は6か月から1年で、住み替えローンよりも金利が高く、手数料や保証料がかかります。
また、不動産会社の買取保証がセットになることが多く、売却が遅れた場合には査定価格の80％程度で買取られることもあります。
こうしたリスクも考慮し、慎重に検討しましょう。

ダブルローン（二重ローン）の選択

新居と旧居のローンを同時に組む「ダブルローン」も検討できます。
しかし、毎月の返済額が大幅に増えるため、住み替えローン以上に審査が厳しく、家計の負担も大きくなります。
資金に余裕がない場合は、避けたほうが良いでしょう。生活費が圧迫されて支払いが滞るリスクもあり、審査が通らない可能性も高まります。
そのため、ダブルローンは資金に十分な余裕がある場合のみ利用するのが安全です。

不動産会社への相談

住み替えには他にも手段があり、こだわりたい点がある場合には不動産会社へ相談するのも有効です。
例えば、リフォームで物件価値を上げてから売却する方法や、割賦（分割）購入可能な物件の紹介をすることもできます。
住み替えには専門的な知識も必要なため、早めに相談し、幅広い提案を受けられると安心です。

まとめ

住み替えローンは、既存のローンを完済せずに新居に移るための便利な制度ですが、審査が厳しくなる点に注意が必要です。
月々の返済額が増えるオーバーローンのリスクや、売却と購入のスケジュール管理も重要になります。
また、同じ銀行での借り換えが難しく、利用条件や審査内容が厳しいため、まずは弊社へお気軽にご相談ください。