住み替えローンとは？メリット・デメリットや利用時の流れを解説！

ライフスタイルの変化などにより、利便性の高い新居への引っ越しを検討し始める方は多いものです。
しかし、現在のマイホームに住宅ローン残債がある場合、購入資金を調達できるのか、そもそも売却は可能なのかと不安を感じることがあります。
このようなケースで活用したいのが、住み替えローンです。
この記事では、住み替えをご検討中の方に向けて、住み替えローンのメリット・デメリットや利用の流れを解説します。

住み替えローンとは？

住み替えローンとは、マイホームから新たなマイホームに住み替える際に利用できるローンのことです。
住み替え前のマイホームに残っている住宅ローンの金額と新居の購入費用をあわせて借り入れることができます。
「買い替えローン」と呼ぶ金融機関もありますが、同じものだと考えてください。

そもそも「住み替え」とは

賃貸物件から賃貸物件への転居や、賃貸物件からマイホームへの転居も広義では住み替えと呼びますが、住み替えローンは「マイホームからマイホームへの転居」が対象です。
これまでのマイホームを売却し、新しいマイホームを購入する際に利用できます。
マイホームは一生の買い物だという印象が強く、購入時には住み替えを考えていなかったという方は少なくありません。
しかし、国土交通省による「令和5年度住宅市場動向調査報告書」を読むと、注文住宅を購入した方の15％以上が住宅の購入が初めてではないことがわかります。
住み替えの理由は、子どもの誕生や成長、離婚、転勤、親との同居などさまざまです。

住み替えローンを利用できるケース

住み替えローンを利用できるのは、住宅ローンの返済中に新居を購入して住み替えるケースです。
住宅価格が高騰している近年は、多くの方がマイホームの購入時に住宅ローンを利用しています。
住み替えの理由の多くは、いつ起こるかわからないことであり、住み替えたいと考えても、住宅ローンの返済中である可能性があります。
しかし、住宅ローン残債のあるマイホームは、住宅ローンを完済しない限りは売却できません。
売買代金を返済にあてることもできますが、それでもまだ完済できないケースも多いものです。
住み替えローンを利用すると、借り入れ金を住宅ローンの返済にあてられるため、売買代金で完済できない方でも住み替えができるようになります。

住み替えローンのメリット・デメリット

住み替えローンは、上手に活用するとメリットを得られますが、大きな金額が動くものであるため、デメリットまでしっかりと確認することが大切です。
メリット・デメリットを踏まえ、ご自身のケースで利用できるのか、完済可能かなどをシミュレーションしながら検討することをおすすめします。

メリット①住宅ローンが残っていても住み替えられる

先ほど解説したように、住宅ローンが残っているマイホームは売却できません。
しかし、住み替えの理由によっては、すぐにでも引っ越したいケースもあることでしょう。
住宅ローンの完済まで住み替えを待ってしまったがために、適切な時期に住み替えられなかったり、購入したかった新居を逃したりする可能性もあります。
住宅ローン残債がある方でも、住み替えが可能になることが、住み替えローンを利用するメリットのひとつです。
完済を待つ必要がないため、住み替えのタイミングや理想のマイホームを逃しにくいでしょう。

メリット②二重ローンを回避できる

住宅ローンの返済中に新たに住宅ローンを組んで新居を購入すると、これまでの住宅ローンを完済するまでは、2本の住宅ローンを並行して返済しなくてはなりません。
この状態を二重ローン（ダブルローン）といいます。
二重ローンは、返済計画が複雑になり、利息の支払いが2本分必要であるため、家計を圧迫しやすく、返済できなくなるケースも珍しくありません。
住み替えローンであれば、契約が1本で済むため、手間や費用を削減できます。

デメリット①審査が厳しい

住み替えローンは、2本の住宅ローンを1本にまとめるため、金額が大きくなりがちです。
その分、契約前の審査が厳しくなっています。
以前、住宅ローンを契約できた方でも、住み替えローンの審査にとおらないケースは珍しくありません。
また住宅ローンやそのほかのローン、クレジットカードの支払いなどを滞納したことがある方は、審査にとおりづらくなっています。
近いうちに、住み替えローンを利用したいと考えている場合は、各種支払いを滞納しないよう注意してください。

デメリット②スケジュール調整が難しい

住み替えには、売却を先におこなう「売り先行」と、購入を先におこなう「買い先行」があります。
買主が見つかったものの新居が決まらないケースや、新居が決まったもののマイホームの買主が見つからないケースなど、理由はさまざまです。
しかし、住み替えローンを利用する場合は、売却と購入の決済を同日におこなわなくてはなりません。
住み替えはやるべきことが多く、売買の相手方の都合も考慮しなくてはならないため、売却と購入を同時におこなうのはなかなか難しいものです。
住み替えローンを利用するためには、スケジュール調整を綿密にしなくてはならず、手間がかかることもデメリットとして挙げられます。

住み替えローンを利用する際の流れ

住み替えローンを利用する際には、売却と購入の日程がタイトになります。
スムーズに手続きをおこなうためにも、住み替えローンを利用する際の流れを確認しておきましょう。

流れ①住宅ローン残債を確認する

まずは、売却するマイホームにいくら住宅ローンが残っているかを調べます。
住宅ローン残高は、お手元にある「返済予定表」や「残高証明書」に記載されていますが、住宅ローンを契約した金融機関に問い合わせることも可能です。
ペーパーレス化にともない、ウェブ上で閲覧できる金融機関も増えています。

流れ②査定をおこなう

次に、不動産会社で査定をおこない、マイホームがいくらで売却できるのかを確認します。
流れ①で確認した住宅ローン残高と査定額を照らし合わせ、差額を把握することが大切です。

流れ③売買のサポートを依頼する

不動産の売買には、いくつかの種類がありますが、不動産会社がサポートをする「仲介」が一般的です。
その会社の得意エリアなどを見極めながら、仲介を依頼する不動産会社を決めましょう。
売却と購入を別々の不動産会社に依頼すべきか迷う方もいますが、住み替えローンを利用する場合は売買の決済日を同じにしなくてはならないため、1つの不動産会社にまとめるほうがスムーズです。
適切なアドバイスをおこなうためにも、「住み替えローンを利用したい」と不動産会社にはこの段階で伝えてください。

流れ④金融機関を決める

住み替えローンを取り扱っている金融機関を探し、ご自身の条件に合った借り入れ先を見つけます。
すべての金融機関が住み替えローンを取り扱っているわけではないこと、金融機関によって選択できる金利タイプや審査基準、手数料が異なることに注意が必要です。

流れ⑤住み替えローンの審査を受ける

住宅ローンと同様に、住み替えローンを利用する際にも、事前審査と本審査にとおらなくてはなりません。
事前審査は売買契約を締結する前、本審査は売買契約を締結したあとにおこないます。
本審査の期間は、1週間〜1か月程度です。
無事に本審査にとおると、融資を受けられます。

まとめ

住み替えローンとは、住み替えの際にマイホームの住宅ローン残債と新居の購入費用をまとめて借り入れられるローンのことです。
住み替えローンを利用すると、マイホームに住宅ローン残債がある場合でも、住み替えられるようになります。
住み替えローンを利用したい場合は、まず住宅ローン残高を確認することから始めましょう。