不動産売却にかかる税金には何がある?計算方法や節税のコツも解説!

不動産売却にかかる税金には何がある?計算方法や節税のコツも解説!

不動産売却をおこなうとき、手続きのなかで税金がいくつか発生します。
発生する税金の種類を把握していないと、資金計画が狂って家計が苦しくなるおそれも出てくるため注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類、譲渡所得税の計算方法、節税のコツを解説します。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却にかかる税金の種類は、以下のとおりです。

印紙税

印紙税とは、特定の書類を作成したときに発生する税金であり、不動産売却では売買契約書が課税対象となっています。
売買契約書は、不動産売却に欠かせない重要書類なので、印紙税の負担は基本的に避けられません。
納税は、作成した書類に税額分の収入印紙を貼りつける形でおこないます。
税額は、課税対象である売買契約書に記された契約金額によって決まります。
たとえば、契約金額が1,000万円超~5,000万円以下なら2万円、5,000万円超~1億円以下なら6万円です。
なお、印紙税に対する軽減措置があり、契約金額に応じた税額が通常よりも低くなります。
平成26年4月1日から令和9年3月31日までの期間であれば、軽減措置を受けることができるので覚えておきましょう。

譲渡所得税

不動産売却で発生する税金の種類としては、譲渡所得税も欠かせません。
譲渡所得税とは、不動産売却によって得た利益に課せられる、所得税と住民税の総称です。
あくまで、利益に対して課せられる税金であり、売買の結果が赤字なら発生しません。
不動産売却の利益は規定の式を使って計算する仕組みで、買主から受け取った金額がそのまま利益になるわけではありません。
規定の式で計算した結果、利益が出ているようなら、確定申告をとおして譲渡所得税を納めます。
譲渡所得税の申告には特殊なところがあり、勤め先での年末調整では対応できません。
日頃は確定申告をする必要のない方も、不動産売却で利益を得たら確定申告が必要です。
申告が必要な状況で対応を忘れていると、無申告となってしまいます。
以上の点から、譲渡所得税は注意が必要な種類の税金だといえます。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の情報を法務局に登録するための登記の手続きでかかる税金です。
不動産売却にあたっては、建物や土地の権利関係を調整・変更する必要があるため、登録免許税も負担が欠かせない種類の税金だといえます。
売主が登録免許税を負担するタイミングは、売却に向けて抵当権を抹消するときです。
住宅ローンの契約時の抵当権が残っていると売却に差し障るため、事前の抹消登記が欠かせません。
そして、法務局での登記には登録免許税が付き物であり、抵当権の抹消登記にあたっては売主側で規定の税額を納めなくてはなりません。

不動産売却にかかる主な税金!譲渡所得税の計算方法

不動産売却にかかる主な税金!譲渡所得税の計算方法

不動産売却で発生する税金の種類のなかで、とくに注意したいのは譲渡所得税です。
譲渡所得税は、売主が自分で税額を計算する種類の税金であり、規定の計算方法は事前によく把握しておく必要があります。

譲渡所得の計算

譲渡所得税を計算するには、まず不動産売却の利益にあたる「譲渡所得」を調べなくてはなりません。
譲渡所得は「売却価格-取得費-売却費用」の式によって計算可能です。
取得費とは、売却した不動産の取得にかかった費用であり、たとえば購入当時に支払った代金や負担した税金などが該当します。
建物を売却したときは、建物の取得費から減価償却費を差し引く必要がある点に注意しましょう。
減価償却費とは、経年劣化によって失われた価値を取得費に反映させる費用で、「建物の取得費×0.9×償却率×経過年数」によって計算可能です。
売却した不動産の取得費がそもそも不明なときは、売却額の5%を取得費とみなして計算しても問題ありません。
一方の売却費用とは、建物や土地を手放すためにかかった仲介手数料や税金などにあたります。
それぞれの金額をすべて調べれば、譲渡所得の計算が可能となります。

譲渡所得の計算後の流れ

譲渡所得が判明したら「(譲渡所得-特別控除額)×税率」で譲渡所得税が計算できます。
特別控除額とは、税制上の特例を利用するときに発生するものです。
具体的な控除額は特例ごとに定まっているため、利用する特例に応じて規定の額を差し引きましょう。
特別控除額を差し引いて残ったものが課税対象額となり、規定の税率をかければ税額が判明します。
税率は、今回手放した不動産を、売却までにどれだけ所有していたかで変わる仕組みです。
5年を超えて所有していたときは長期譲渡所得となり、税率は合計20.315%です。
一方、5年以下しか所有していなかったなら短期譲渡所得に該当し、税率は合計39.63%となります。
所有期間が何年になるかは、売却した年の1月1日時点で判断します。
このように、適切な税率も売主側で正確に判断する必要があるため注意しましょう。

不動産売却にかかる税金を節税するコツ

不動産売却にかかる税金を節税するコツ

不動産売却にかかる税金を節税するコツは、以下のとおりです。

購入額はできるだけ正確に調べる

不動産の購入額は売却額の5%で代用できるため、正確な額がわからなくとも税額の計算に支障はありません。
しかし、売却額の5%で計算すると課税対象額が高額になりやすく、節税面では不利です。
少しでも税額を抑えるためにも、当時の購入額はできるだけ正確に調べたいところです。
まずは、購入当時の売買契約書などが残っていないか、自宅を調べてみましょう。
また、通帳の記録などから当時の購入額を把握できるケースもあります。
なお、通帳の記録などからの間接的な証明になるときは、税務署から認められるかどうかに注意が必要です。
購入額を示す資料が見つかったら、税務署まで一度確認してみましょう。

売却のタイミングを調整する

不動産売却にともなう税金は、売却のタイミングによっても節税できるものです。
たとえば、先述の長期譲渡所得と短期譲渡所得のどちらになるかで負担は異なり、前者のほうが基本的に有利です。
取得から約5年で不動産を手放すときは、所有期間が5年を超えるタイミングを待って売り出したほうが節税になります。
このとき、所有期間の判断は売却した年の1月1日時点でおこなわれる点に注意が必要です。
売却時点での所有期間は5年を超えていても、基準日である1月1日の時点では5年未満となるときは、短期譲渡所得に該当してしまいます。
節税を意識するなら、1月1日の時点で所有期間が5年を超えている点は確認のうえで売却しましょう。
また、税制上の特例を利用するなら、特例の適用期限までに売却を終えなくてはなりません。
具体的にいつが適用期限になるのか、利用を考えている特例ごとにしっかり確認することも大切です。

税制上の特例を利用する

税制上の特例があると、通常よりも税額を抑えられるため、要件を満たせる特例はもれなく利用しましょう。
主な特例には、3,000万円の特別控除が挙げられます。
これは、マイホームを売却したときに、一定の要件を満たすと3,000万円分の特別控除が適用される特例です。
ほかには、10年以上所有していたマイホームを売却したときの軽減税率の特例なども挙げられます。
実際に適用されると、通常よりも税率が下がるため、節税につながります。
軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用可能な点でもお得ですが、適用の要件には注意が必要です。

まとめ

不動産売却にともなう税金の種類には、売買契約書を作成したときの印紙税、売却の利益に課せられる譲渡所得税、法務局で発生する登録免許税などがあります。
譲渡所得税の計算は、売却の利益にあたる譲渡所得を割り出したのち、特別控除額を差し引いてから規定の税率をかける流れでおこないます。
節税のコツは、購入額をできるだけ正確に調べたり、税率が下がるタイミングで売却したりすることなどです。