不動産購入の基礎知識について！不動産購入の流れや注意点をご紹介

マイホームは生涯で最大の買い物だと言われるとおり、不動産購入時には大きなお金が動きます。
失敗したくないと思っても、不動産の購入自体が初めてで右も左もわからないという方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産購入をご検討中の方に向けて、不動産購入の大まかな流れと注意点をご紹介します。

不動産購入の基礎知識①：不動産の販売形態

不動産を探していると、さまざまな不動産と出合います。
不動産会社で案内されたり、住宅情報誌で見かけたり、はたまた知人に紹介されたりすることもあるでしょう。
このすべてが、同じ販売形態で売りに出されているとは限らないことをご存じでしょうか。
不動産の販売形態には、大きく分けて「売主物件」と「仲介物件」の2種類があります。

売主物件とは

売主物件とは、不動産会社をはさまずに売りに出されている不動産のことです。
買主と売主の間の仲介役はおらず、条件の交渉や売買契約の手続きを両者で直接おこないます。
売主と直接、と聞くと個人間での売買を想像する方も多いと思いますが、この販売形態での売主の大半は不動産会社です。
不動産会社のなかには、不動産売買の仕事の一環として「買取」をおこなっている会社があります。
買取は、不動産会社が不動産の買主となる不動産の売買方法です。
不動産会社は買い取った不動産にリフォームなどを施し、今度は売主として再販します。
売主物件の多くは、この買取再販のシステムによって流通しているものです。
売主物件のメリットとしては、仲介役が存在しないため、仲介手数料の支払いが発生しないことが挙げられます。
仲介手数料は売買を仲介した不動産会社に対する成果報酬のようなもので、たとえば3,000万円の不動産を購入した際には100万円ほどの支払いが必要です。
大きな金額になりやすい仲介手数料がゼロになるため、節約しつつ不動産を購入したい方に向いています。
また、売主と直接やり取りできるため、連絡がスピーディーで購入まで滞りなく進みやすいこともメリットのひとつです。
ただし売主物件を希望する場合は、自分で不動産を探したり、売買契約や金融機関との調整を進めたりしなくてはなりません。

仲介物件

仲介物件とは、売主と買主の間に仲介役の不動産会社が存在する不動産のことです。
不動産会社とは別に売主が存在しています。
仲介物件を選択するメリットは、不動産購入が初めての方でも購入しやすい点です。
仲介役の不動産会社が存在するため、無理なく不動産購入を進められるサポートが充実しています。
売主には直接言いづらい価格交渉も、間に不動産会社が入るのであれば言い出しやすくなるでしょう。
不動産会社ならではの視点で、買主の予算を考慮しつつ売主の心情にも配慮した上手な価格交渉を期待できます。

不動産購入の基礎知識②：不動産購入の流れ

売主物件と仲介物件の違いを押さえたら、次は不動産を購入するときの大まかな流れを確認しましょう。
不動産購入は、おもに次の流れで進みます。

ステップ1：条件を決める

家族と話し合いながら、立地や予算、間取り、設備、築年数などの条件を決めていきます。
家族全員の意見を丁寧に拾い上げ、家族の増減や子どもの進学なども考慮して条件をまとめましょう。
どうしても譲れない条件と妥協しても良い条件をあらかじめ決めておくと、実際の不動産探しが楽になります。

ステップ2：不動産を探す

インターネットや住宅情報誌などを利用してリサーチしたり、不動産会社に話を聞いたりして、条件を満たす不動産を探します。
気になる不動産が見つかったら、かならず現地まで足を運んでください。
画像や動画で見る不動産と、実物の不動産とでは大きくイメージが異なる可能性があります。
不動産購入時には欠かせない不動産の周辺環境のチェックも、実際に足を運んでご自身の目でおこなったほうが安心です。
住宅ローンを利用する場合は、部屋探しと並行して住宅ローンや金融機関に関する情報収集をおこない、ある程度の目星をつけておきましょう。

ステップ3：購入を申し込む

条件に適した不動産を見つけたら、不動産会社に「不動産購入申込書」を提出し、購入の意思を示しましょう。
住宅ローンを利用する場合はこの段階で事前審査を申し込み、希望する金額を借りられるのか確かめます。
不動産購入申込書は契約書類ではないため、キャンセルも可能です。
マンションを購入する場合は、不動産購入申込書の提出時に1万円～10万円の申込証拠金の提出を求められることがあります。

ステップ4：重要事項説明を受ける

重要事項説明とは、不動産の売買や賃貸の前におこなう、不動産の状況や契約の詳細についての説明のことです。
不動産会社の店頭で宅地建物取引士から直接説明を受ける方法が主流ですが、近年はインターネットを利用しておこなう「IT重説」も普及しつつあります。
重要事項説明の内容は専門的かつ長文であるため、事前にコピーなどを取得して読み込んでおくと安心です。
売買契約書についてもコピーをもらい、この段階でよく読んでおきましょう。

ステップ5：売買契約を締結する

売買契約書に署名・捺印をし、売買契約を締結します。
売買契約締結時には、購入価格の20%を上限とする手付金の支払いが必要です。
住宅ローンを利用する場合は、このタイミングで住宅ローンの正式な申し込みをおこない、本審査に進みます。

ステップ6：決済と引渡しをおこなう

本審査に通過したら、手付金を除いた額を支払い、決済を完了させましょう。
決済が終わると所有権の移転がおこなわれ、晴れて不動産は買主のものとなります。

不動産購入の基礎知識③：注意点

より良い不動産を購入するためには、流れの一つひとつでしっかりとチェックをおこない、わからない点は質問をすることが大切です。
ご自身で調べられることについてもできる範囲でリサーチし、疑問点が生じた場合は担当者に相談すると良いでしょう。
ご自身でチェックできる不動産購入時の主な注意点は、次の2点です。

注意点1：資金計画は諸費用まで考慮する

資金計画を立てる際に、3,000万円なら工面できるからと不動産自体の予算を3,000万円にすると、計画に狂いが生じてしまいます。
不動産購入時には、不動産そのものの価格のほかに諸費用が発生するためです。
諸費用の金額は、新築物件を購入する場合は3～7％、中古物件で6～10％だといわれています。
さらに、引っ越し費用や予期せぬ出費への備えとして、数百万円を用意しておくと安心です。
中古物件を購入する場合は、リフォーム費用もかかるかもしれません。
現在のマイホームを売却して新居を購入する「買い換え」の場合は、現在のマイホームの住宅ローンはどうなっているか、繰り上げ返済の費用はいくらかなど、考えるべき費用が多くあります。
ご自身のケースをよく考えたうえで諸費用の金額を算出し、工面できる金額すべてを不動産そのものの費用に当ててしまわないようにしましょう。

注意点2：災害のリスクを確認する

日本は災害の多い国であり、日本のどこで暮らしても何らかの災害に遭うリスクがあります。
しかし事前に確認しておくと、災害に強い土地を選んだり、発生する確率の高い災害への備えを万全にしたりすることが可能です。
災害のリスクは重要事項説明の際に説明がありますが、それ以前にもハザードマップで調べられます。
ハザードマップは、その土地の災害のリスクや、近くにある避難所の位置を確認できる地図です。
インターネット上で閲覧したり、役所などで入手したりできるため、不動産探しの参考にすると良いでしょう。

まとめ

不動産の販売形態には「売主物件」と「仲介物件」があり、それぞれメリットが異なります。
どのような不動産を購入したいかは立地や予算などの条件も含めて決定し、良い不動産が見つかったら現地を確認してから申し込みましょう。
予算を立てる際に予算のすべてを不動産の購入費用に回さないこと、事前に災害のリスクを調べておくことが注意点です。