令和8年度の税制改正で貸付用不動産はどう変わる？相続時の対応ポイントも解説
不動産を相続するとき、「どの程度の相続税がかかるのか」「税制改正は自分にどんな影響があるのか」という不安を抱える方は少なくありません。令和8年度には、貸付用不動産の評価方法に大きな見直しが予定されています。特に被相続人が課税時期前5年以内に取得や新築した貸付用不動産は、新たな評価基準の対象となるため注意が必要です。本記事では、令和8年度税制改正の内容や背景、実際にどのような点に注意すべきかを丁寧に解説します。
令和8年度税制改正の背景と対象範囲について
令和8年度（2026年度）の税制改正大綱では、相続税における「貸付用不動産」の評価方法が見直されることが盛り込まれました。特に、被相続人が相続開始または贈与前の5年以内に取得または新築した貸付用不動産については、従来の路線価や固定資産税評価額による算定から、〈原則として相続時の通常の取引価格（時価）による評価〉へと変更される方向です。これは、短期取得による評価の低減を狙った節税スキームの抑制を目的としています。
対象となる「貸付用不動産」とは、主に賃貸住宅やアパート、オフィス・商業ビル、底地など、他人に貸すことを目的とした不動産です。新築のみならず取得も含まれ、取得または新築の時期が「相続・贈与開始前5年以内」であることが適用要件となります。これに該当しない長期保有の物件などは、従来通りの評価方式が続く見通しです。
この改正の背景には、不動産を取得して相続直前に短期間所有することで相続税評価を下げる、いわゆる「不動産節税」の手法が広く行われていたことへの対応があります。市場価格と評価額の乖離を利用した税負担軽減を是正し、課税の公平性を図ることが主な目的とされています。
| 項目 | 従来の評価方法 | 改正後の評価方法（対象：取得・新築5年以内） |
|---|---|---|
| 評価基準 | 土地：路線価評価 建物：固定資産税評価額 |
原則として課税時点の通常の取引価格（時価）で評価 |
| 評価圧縮の余地 | あり（時価に比べて低く評価） | 原則的に圧縮不可（取得価額に基づき例外的に8割評価可能） |
| 適用対象 | 特になし／取得時期関係なし | 被相続人等が取得・新築してから5年以内の貸付用不動産 |
表をご覧のとおり、従来は取得時期に関係なく低評価になりやすかった不動産も、改正により評価引下げが難しくなる可能性があります。特に相続直前に取得・新築した貸付用不動産は、今後、評価上の課題として注意が必要になります。
改正内容の具体的な評価方法の変化
令和8年度（2026年度）の税制改正大綱では、被相続人等が相続開始前5年以内に取得または新築した貸付用不動産について、評価方法が大きく見直されました。従来は、土地は相続税路線価、建物は固定資産税評価額を基にしていましたが、今後は原則として相続時点における「通常の取引価額（時価）」が用いられる方向です。ただし、取得価額を基に地価変動を考慮したうえでおおむね80％の評価とする例外的な取り扱いも認められる見込みです。なお、不動産小口化商品については、取得時期を問わず時価評価とする取り扱いが盛り込まれています。
| 評価対象 | 従来の評価方法 | 改正後の評価方法 |
|---|---|---|
| 課税時期前5年以内の貸付用不動産 | 土地：路線価 基準 建物：固定資産税評価額 |
原則：時価評価 例外：取得価額×地価変動×80％ |
| 不動産小口化商品（裏付け不動産） | 取得時期によらず従来評価 | 時価評価（事業者提示価格や市場事例等） |
このように、短期取得を前提とした節税スキームへの対応が明確となりました。評価差が大きい新築や築浅の一棟収益物件などは、影響が特に大きいと考えられます。
（文字数：表含めて約900文字）施行時期および適用のタイミング
令和8年度（2026年度）の税制改正大綱では、被相続人が課税時期の前5年以内に取得または新築した貸付用不動産について、相続税評価の見直しが盛り込まれています。具体的には、従来の路線価や固定資産税評価額による評価から、原則として課税時点の通常の取引価額（時価）による評価へ変更されます。ただし、取得価額を基に地価変動を考慮したうえで約80%を評価額とする扱いも認められています。これは短期取得による節税スキームを抑制する狙いがあるためです。
| 内容 | 概要 |
|---|---|
| 適用開始時期 | 令和9年（2027年）1月1日以後に発生する相続または贈与から適用 |
| 対象となる物件 | 課税時期前5年以内に取得または新築された貸付用不動産 |
| 評価方法 | 原則「時価評価」、但し取得価額×地価変動率×80％の評価も例外的に可 |
なお、大綱は与党による素案の段階であり、正式な法改正としての効力を持つためには国会審議および可決が必要です。そのため、現在はまだ確定事項ではありませんが、今後の審議状況に注目することが求められます。
また、経過措置として、改正通達の発出前に被相続人が所有していた土地の上に建築された建物（同日に建築中のものを含む）などについては、評価の見直しの対象外とされる場合があります。この点も適用の際には重要な確認事項です。
上述の内容に関しては、以下の情報源をもとに記載しております： - 適用時期や評価方法、5年ルールの詳細については、全国賃貸住宅新聞および税理士法人上原会計事務所の記事を参照しています（例：「令和9年1月1日以後」、「5年以内に取得または新築」、「時価評価」「80%」など）。所有者が取るべき検討事項と準備ポイント
令和9年（2027年）1月1日以後に発生する相続や贈与に関して、被相続人等が課税開始前5年以内に取得または新築した貸付用不動産は、原則として時価評価が適用されます。時価とは課税時点の通常の取引価額を指し、取得価額をもとに地価変動等を考慮した評価額の8割程度とする取扱いも認められています。このため、想定される相続税の増額や納税資金の確保に備え、早めに準備を進めることが重要です。
具体的には、相続発生前の令和8年（2026年）中に、相続税の試算を行い、納税資金の確保、財産の分割方法の検討が必要です。加えて、資産の組み替えや法人化、贈与などの対策を専門家とともに総合的に検討することが求められます。また、単に節税だけを目指すのではなく、「誰に」「いつ」「どの資産を」「どの形で」承継するのかという中長期的な視点で承継計画を立てることが肝要です。
以下は、所有者が検討すべき主なポイントを整理した表です。
| 検討項目 | 具体的内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 相続税額の試算 | 取得価額や路線価と比較し、課税額の見通しを立てる | 市場の地価動向も踏まえておく |
| 納税資金の確保 | 換価性の低い不動産の処分計画や現金準備 | 相続発生後の流動性不足を避ける |
| 資産承継の形 | 法人化、贈与、組み替えなどのスキームを検討 | 租税回避と見なされないよう慎重に判断 |
このように、単に節税スキームとして不動産を利用するのではなく、不動産を中長期の承継資産としてとらえ直すことで、将来の相続がスムーズかつ公平に行われる体制を構築できます。
なお、本内容は税制改正大綱に基づくものであり、国会での審議・可決により変更される可能性があります。そのため、今後の通達発出などにも注意して、最新情報を踏まえた対応が重要です。
まとめ
令和8年度の税制改正により、貸付用不動産の相続税評価方法が大きく見直される予定です。これまで適用されていた節税スキームが今後は通用しにくくなり、公平な課税の実現に向けた流れが強まっています。本改正の施行は令和9年1月1日以後の相続・贈与からですが、改正確定には国会での可決が必要です。所有者の方は、相続税の負担額や納税資金の見通し、今後の資産運用や承継に向けた備えを早めに検討し、信頼できる専門家への相談も視野に入れることが重要です。本記事を参考に、今後の動向をしっかりと把握しておきましょう。
