富士市で市街化調整区域の既存宅地活用は？許可や相談の流れを紹介

市街化調整区域と既存宅地の概要（富士市における基本的な考え方を解説）

富士市における「市街化調整区域」とは、都市計画法に基づき、市街地の無秩序な拡大を防止し、計画的な都市形成を図るため、「当分の間市街化を抑制する区域」と位置づけられている区域です。市街化区域とは対照的に、市街化調整区域では開発行為や建築行為に対して厳しい制限が課されています。許可が不要なケースを除き、開発許可や建築許可を取得しなければ新たな建築行為を行うことはできません。

一方、「既存宅地制度」とは、市街化調整区域指定以前から宅地であった土地に対して、一定の条件を満たす場合に建築を可能とする例外的制度です。富士市では、改正前の都市計画法第43条第1項第6号ロに基づく確認を受けるか、市街化調整区域決定時に宅地であったと公的資料で証明された土地が対象となります。これらの土地は、現在も宅地として継続利用されていることが求められます。

対象となる既存宅地に建築できる建築物の条件は、以下の通りです。

さらに、分割して区画を分ける場合には、1区画あたり最低200平方メートル以上という敷地面積の基準も定められています。これらは、第二種低層住居専用地域に建築可能な用途を想定した制度であり、住宅や共同住宅、兼用住宅（非住宅部分が一定以下）、一定条件下の店舗・飲食店などが該当します。分かりやすく言えば、富士市では、市街化調整区域内にあっても、既存宅地と認定された土地には法令に適合する建築行為の道が開かれているのです。

富士市における既存宅地の適用条件（詳細な条件と注意点）

富士市の市街化調整区域において「既存宅地」として建築許可を受けるためには、以下のような詳細な条件があります。これらは富士市の開発審査会提案基準に基づき、信頼できる情報を参照して整理しています。

まず、対象となる土地は、市街化調整区域に指定される前から宅地であり、かつ現在も宅地として継続して利用されていることが必要です。この証明には、公図や「都市計画法第43条第1項第6号ロ」による確認済地の記録などが該当します 。

次に、予定される建築物については、第二種低層住居専用地域に適合するものに限られます。具体的には、建ぺい率60％以内、容積率200％以内、かつ高さが10メートル以下である必要があります 。

土地を分割して複数区画にする場合、分割後の各区画面積は最低でも200平方メートル以上でなければなりません。この要件を満たさない場合は、既存宅地としての適用ができません 。

さらに、既存宅地としての適用を受けるには、これらの要件を具体的に満たしていることを示す公的資料（公図や確認済証など）の提出が求められます。これらの資料が整っていない場合、申請が認められない可能性が高くなります 。

以上のポイントを整理すると、富士市において市街化調整区域の既存宅地制度を利用するには、以下のようになります：

• 市街化調整区域決定前から宅地であり、継続して宅地として使用されていることを公的に証明できること。
• 建築物が第二種低層住居専用地域で認められる用途・規模（建ぺい率60％、容積率200％、高さ10ｍ以内）に適合していること。
• 土地を区割りする場合は分割後の各区画が200㎡以上であること。
• これらを裏付ける公的資料を準備して提出すること。

以上が富士市における、既存宅地として建築許可を受ける際の主な適用条件と注意点です。適切に条件を満たすことで、市街化調整区域内においても安心して建築計画を進めることが可能になります。

市街化調整区域における許可の流れ（手続きのステップ）

富士市の市街化調整区域内で既存宅地を活用して建築を行う際には、都市計画法に基づく許可が必要です。一連の手続きは、以下の通り整理できます。

手続きの第一段階として、該当地が「既存宅地」として認められるかの確認が肝要です。富士市では、公図や全部事項証明書などの公的資料により、都市計画決定前から宅地であることが確認できる土地に限り、特例として建築許可を受けることができます。これに該当しない場合は、別の許可制度の適用となります。

次に、どの許可を申請するかの判断が必要です。市街化調整区域内では、建築行為を行う際、許可不要の範囲を除き「都市計画法第43条 建築許可申請」または「第29条 開発許可申請」のいずれかが必要です。既存宅地を活用する場合は、建築許可申請が多く該当しますが、開発行為を伴う計画の場合には開発許可を選ぶ必要があります。

申請書提出から許可取得までの流れには、富士市の開発審査会による審査が含まれることがあります。これには「立地基準」に合致するかが重要で、第二種低層住居専用地域に準じた用途で、建ぺい率60％以内、容積率200％以内、高さ10メートル以下、また区画分割時には200㎡以上という基準を満たす必要があります。富士市の特例措置における基準です。

最後に、注意点として許可を得ずに建築や開発行為を行った場合、都市計画法違反となり、是正計画書の提出命令や除却命令、さらには刑事罰が科される可能性があります。特に市街化調整区域では違反への対応が厳格ですので、事前に市の土地対策課などで相談することを強くおすすめします。

富士市で既存宅地を有効活用するためにできること（問い合わせ・相談のすすめ）

富士市の市街化調整区域で既存宅地を有効活用する際には、まず自治体の窓口への相談が非常に有効です。以下のように準備と相談の流れを整理してご覧いただくと、スムーズに活用が進められます。

まず、富士市の「建築土地対策課 開発調整担当」や「土地対策係」に事前相談を申し込むと、担当職員が公図や計画図等をもとに具体的な手続きの流れや必要資料を案内してくれます。現場調査の都合から、相談は午前中の来庁が望ましいなどのアドバイスも受けられます 。

相談にあたっては、公図や登記事項証明書など、土地の現況や所有者情報が確認できる資料をご準備ください。特に開発行為の要件判断（例えば、市街化調整区域で500㎡以上の開発が該当するかどうかなど）には正確な資料が不可欠です 。

自社への問い合わせを促す形で相談を進める場合、まずは窓口相談の予約の仕方、必要書類の揃え方、申請の手順などを自社が案内し、ご案内の中で「まずはご相談ください」「資料揃えもサポートします」と明記することで、読者に行動を促す構成が効果的です。窓口確認後、自社が許可申請の窓口または申請サポートを行う流れを提示すると、安心感につながります。

まとめ

富士市における市街化調整区域の既存宅地は、都市計画法や市の定める基準によって活用方法が厳しく定められています。既存宅地として建築や開発を行うには、用途や規模、土地面積など多くの条件を満たし、適切な手続きを経ることが必要です。手続きを円滑に進めるためには、公的資料の準備や事前相談が非常に重要です。不安な点があれば、当社へお気軽にご相談ください。専門知識を活かし、一人ひとりの状況に合ったサポートをいたします。