住宅購入は人生の大きな買い物ですが、さまざまな理由で新しい家に引っ越す必要が出てくることがあります。
そんな時に便利なのが「住み替えローン」で、現在の住宅ローンと新しいローンを一本化できます。
ただし、審査が厳しく、通らないことが多いため、注意が必要です。
この記事では、住み替えローンの注意点や利用条件、審査内容、審査に通らなかった場合の対策を解説します。

通常の住宅ローンより審査が厳しい！ 住み替えローンの注意点

住み替えローンは、現在の住宅ローンを完済せずに新居に移ることを支援する便利な制度です。
現在の住宅を売却してもローンが完済できない場合でも、住み替えができるメリットがあります。
しかし、審査が厳しいなどの課題もあるため、まずは 住み替えローンの注意点を詳しく解説します。

審査が通常の住宅ローンより厳しい

住み替えローンでは、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなります。
一般的に、住み替えをおこなう際には現在の住宅ローンを完済するのが原則ですが、住み替えローンでは新居を購入する際に現在のローンを完済しないまま組むことが可能です。
これは、借り手にとっては残債にかかわらず住み替えできるメリットがありますが、同時に金融機関はリスクを考慮し、借り手の信用状況を厳しく評価します。
具体的には、借り手の過去の返済履歴、現在の借入残高、年収などが総合的に審査されます。
とくに現在のローンを完済できない方を対象とした制度であるため、これらの要素が慎重に判断されることになります。

月々の返済額が増える可能性

住み替えローンを利用する際、月々の返済額が増加する可能性があります。
現在の住居のローンが完済できない場合、新居の物件価格以上のローンを組むことを「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンになると借入額が増え、結果として家計に大きな負担をかけるリスクがあります。
最悪の場合、返済が難しくなることもあるため、適切な借入額や返済期間について専門家に相談し、無理のない計画を立てることが重要です。

売買のスケジュールが厳しい

住み替えローンを利用するには、現在の住居の売却と新居の購入を同じ決済日に設定する必要があります。
このスケジュール管理は非常に重要で、決済日がずれると手続きが滞り、スムーズな住み替えが難しくなるリスクがあります。
たとえば、売却が予定通りに進まない場合、新居の購入資金を準備できず、引っ越しが延期されることが考えられます。
また、新居探しの時間が限られているため、急いで選ばなければならず、結果として希望の物件を逃してしまうこともあります。
このような事態を避けるために、不動産会社としっかり相談し、計画的な売却と購入のスケジュールを組むことが求められます。

同じ銀行での住宅ローン借り換えが難しい

住み替えローンでは、同じ銀行で借り換えをおこなうことが難しいのが一般的です。
銀行は、同じ顧客のローンを低い金利で組み直すと新たな収入が増えず、利益が減る可能性があるためです。
したがって、通常は別の銀行でのローン組み直しが必要となります。
銀行によって対応が異なるため、借り換えを希望する場合は事前に条件を確認することが大切です。

住み替えローンを利用するための利用条件や審査内容

住み替えローンを利用するには、厳しい条件が設定されています。
新しい住居の購入やローン残債の有無、年収や年齢といった要素が審査内容となります。
続いて、住み替えローンを利用するための主な利用条件や審査内容を解説します。

住み替えローンの利用条件

新しい住居の購入が必須
住み替えローンは、新しい住居を購入することが利用の前提条件です。
新居となる物件がローンの担保となるため、売却後に賃貸物件や実家に住む予定がある場合はこのローンを利用できません。
また、購入物件を賃貸用に貸し出す目的で購入する場合も対象外です。
住み替えローンは、新居に自ら居住することが必要な制度です。
売却物件にローン残債があること
住み替えローンは、売却した住宅のローンが完済されていない場合に限り利用できます。
売却時にローンを完済できた場合は、住み替えローンを利用する必要がなく、通常の住宅ローンを利用するのが一般的です。
返済状況が良好であること
申請の際、過去の借入状況や返済実績が審査されます。
住宅ローンだけでなく、車のローンやクレジットカードの支払い履歴なども確認対象です。
返済が滞っている場合や、引き落としができなかった場合などがあると審査が通りにくくなるため、利用時には返済状況の管理に注意が必要です。

年収の基準

年収については、金融機関ごとに異なる基準が設けられています。
多くの場合、前年の税込み年収が100万円以上、250万円以上、または450万円以上といった基準が記載されており、条件に満たない場合は審査通過が難しいことがあります。
年収条件が明記されていない場合は、担当者に直接確認するのが良いでしょう。

年齢制限

利用可能な年齢は金融機関により異なりますが、一般的には18歳以上で最終返済時の年齢が80歳以下であることが多いです。
また、場合によっては20歳以上、または最終返済年齢が82歳までとなっているケースもあります。
住み替えローンでは、多くの場合、団体信用生命保険への加入が条件となります。
この保険により、最終返済年齢が制限されることがあるため、注意が必要です。

住み替えローン審査が通らない場合の対策3つ

住み替えローンの審査は厳しく、通らないことも考えられます。
その場合でも、他の方法で住み替えを実現できる可能性があるため、以下の3つの方法を検討してみましょう。
それぞれの方法にはメリットとデメリットが存在しますので、ご自身の状況に合わせて慎重に選択することが重要です。

つなぎ融資の利用

「つなぎ融資」は、新居購入と売却のタイミングが合わない場合に一時的に借り入れる制度です。
まず新居の購入資金を融資で得て、旧居が売却できたらその資金で融資を一括返済します。
通常、融資期間は6か月から1年で、住み替えローンよりも金利が高く、手数料や保証料がかかります。
また、不動産会社の買取保証がセットになることが多く、売却が遅れた場合には査定価格の80％程度で買取られることもあります。
こうしたリスクも考慮し、慎重に検討しましょう。

ダブルローン（二重ローン）の選択

新居と旧居のローンを同時に組む「ダブルローン」も検討できます。
しかし、毎月の返済額が大幅に増えるため、住み替えローン以上に審査が厳しく、家計の負担も大きくなります。
資金に余裕がない場合は、避けたほうが良いでしょう。生活費が圧迫されて支払いが滞るリスクもあり、審査が通らない可能性も高まります。
そのため、ダブルローンは資金に十分な余裕がある場合のみ利用するのが安全です。

不動産会社への相談

住み替えには他にも手段があり、こだわりたい点がある場合には不動産会社へ相談するのも有効です。
例えば、リフォームで物件価値を上げてから売却する方法や、割賦（分割）購入可能な物件の紹介をすることもできます。
住み替えには専門的な知識も必要なため、早めに相談し、幅広い提案を受けられると安心です。

まとめ

住み替えローンは、既存のローンを完済せずに新居に移るための便利な制度ですが、審査が厳しくなる点に注意が必要です。
月々の返済額が増えるオーバーローンのリスクや、売却と購入のスケジュール管理も重要になります。
また、同じ銀行での借り換えが難しく、利用条件や審査内容が厳しいため、まずは弊社へお気軽にご相談ください。

不動産を売却した後、買主に物件を引き渡した際に契約内容と異なる点が見つかると、「契約不適合責任」が発生することがあります。
この責任にはさまざまなリスクが伴うため、事前に理解しておくことが重要です。
この記事では、不動産売却を考えている方に向けて、契約不適合責任の内容や買主の権利、トラブルを避けるためのインスペクションについて解説します。

不動産売却の契約不適合責任とは？

2020年4月1日の改正民法により、瑕疵担保責任が「契約不適合責任」に改正されました。
この新しい制度が不動産売却にどのように影響するのか、具体例を交えて解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、物件の引き渡し後に契約内容と実際の状態が合致しない場合に、売主が負う責任を指します。
具体的には、物件の種類、数量、品質などが契約内容に適合しない場合が該当します。
売主は契約内容に基づき、買主に物件を引き渡す義務を負い、この義務を果たせない場合には責任を問われることになるでしょう。
たとえば、よくあるケースとして「雨漏り」があります。
物件に雨漏りがある場合、必ずしも売主が責任を負うわけではありません。
売主が雨漏りの事実を買主に説明し、了承を得たうえで契約を締結し、その内容を契約書に明記していれば、契約不適合責任は生じません。
しかし、売主が雨漏りを知りながら報告せず、契約書にも記載しない場合、責任を問われる可能性があります。
そのため、インスペクションを実施することが重要です。これにより、売主は物件の状態を把握し、買主に対する責任を軽減できます。

従来の瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任が施行される前は、「瑕疵担保責任」が適用されていました。
この二つの責任の違いは、瑕疵の定義にあります。
瑕疵担保責任では、対象となる欠陥が「隠れた瑕疵」に限定されていました。
隠れた瑕疵とは、買主が通常の注意を払っても発見できない瑕疵を指します。
たとえば、先ほどの雨漏りの例を考えてみましょう。
契約前に買主が雨漏りに気づかなかった場合、のちに雨漏りを発見した際には、売主が瑕疵担保責任を負うことになります。
しかし、隠れた瑕疵を証明することは難しく、どこまでが隠れた瑕疵に該当するのかが曖昧でした。
一方で、契約不適合責任では、契約内容に適合しているかどうかが重視されます。
瑕疵が隠れているかどうかは問題ではないため、よりシンプルでわかりやすい制度といえるでしょう。
改正された民法における契約不適合責任は、不動産取引における責任のあり方を明確にしています。
そのため、売主には物件の状態をより慎重に確認する必要があります。

不動産売却の契約不適合責任における買主の権利

不動産売却において、契約不適合責任が発生した場合、買主には次の4つの権利があります。
続いて、それぞれの権利について具体的に解説します。

買主の権利①履行の追完請求

買主は、引き渡された物件が契約内容に合わない場合、売主に対して修理や代わりの物件の引き渡しを求めることができます（民法562条1項）。
請求の方法はいくつかあり、買主が選ぶことができますが、売主は買主に過度の負担をかけない範囲で、異なる方法で対応することも可能です。
ただし、買主の行動が原因で契約不適合が生じた場合、この請求はできません（562条2項）。
さらに、売主が不適合を知っていて告知しなかった場合、修理などの義務は免れません（572条）。

買主の権利②損害賠償請求

売主が契約に適合しない物件を引き渡した場合、買主は損害賠償を請求できます。
通常、補修の請求をおこなったあとに損害賠償請求をすることが一般的です。
ただし、損害が売主の責任によるものでない場合、請求は認められません。
補修をおこなわずに損害賠償請求ができるかについては法的な見解が分かれるため、契約書にその方法を明記しておくと良いでしょう。
請求できる損害には、通常の損害や、売主が予見可能だった事情による損害が含まれます（民法415条）。

買主の権利③契約解除

契約内容に不適合が生じた場合、買主は契約を解除することができます。
ただし、買主の責任によって不適合が発生した場合には解除は認められません（543条）。
解除には、催告解除と無催告解除の2種類があります。
催告解除
買主が一定の期間内に履行の追完を請求したが、売主が応じない場合、買主は契約を解除できます。
ただし、不適合の程度が軽微である場合には、解除は認められません。
無催告解除
売主が履行を拒否した場合や、契約の全部の履行が不能な場合、買主は催告なしに契約を解除できます。
このように、契約不適合の程度に応じて解除方法を選ぶ必要があります。

買主の権利④代金減額請求

契約不適合が生じた場合、買主は代金の減額を請求できます（563条1項）。
この請求は、売主に履行の追完を催告したあとにおこなう必要があります。
ただし、履行が不可能な場合や売主が拒否した場合は、催告なしで減額請求が可能です。
減額は不適合の程度に応じておこなわれ、買主の責任で不適合が生じた場合には減額請求は認められません（563条3項）。
代金減額請求をおこなうと、その部分に対する損害賠償請求はできなくなりますが、売主が予見すべきであった事情による損害は別途請求可能です。
このように、契約不適合による損害賠償や代金減額請求は複雑な法律関係を伴いますので、契約内容を明確にし、事前に注意を払うことが重要です。

不動産売却時のインスペクションの重要性

不動産を売却する際、契約不適合責任を減らすための有効な手段が「インスペクション」です。
最後にインスペクションの内容と、どのようにトラブルを未然に防ぐことができるのかを解説します。

インスペクションとは

インスペクションとは、不動産売却前に建物の劣化具合や欠陥、必要な修繕箇所を調査することを指します。
これにより、買主は安心して中古住宅を購入できます。
また、売主は、売却後に契約に適合しない瑕疵があった場合、損害賠償請求に対応しなければなりません。
しかし、売却前にインスペクションを実施すれば、契約不適合責任を問われるリスクが軽減され、売主にとって非常に有利です。

インスペクションに関する説明義務化

2018年4月に施行された改正宅地建物取引業法により、インスペクションに関する説明が義務化されました。
この改正の目的は、インスペクションを広め、良質な中古住宅の流通を促進することです。
具体的には、重要事項説明の一環として以下の事項を説明しなければなりません。

●インスペクションを実施したかどうか
●実施した場合の結果の概要
●設計図書などの保存状況

また、媒介契約時には「インスペクションを実施する者のあっせんに関する事項」を記載することも義務付けられています。

インスペクションが契約不適合責任リスクを減らす理由

不動産売却前にインスペクションを実施することで、建物の不具合を事前に把握できます。
売主は、修復をおこなうか、瑕疵を買主に説明し、売買契約書に記載することで契約不適合責任を回避することが可能です。
ただし、物理的な瑕疵だけでなく、心理的瑕疵についても告知する義務があります。
心理的瑕疵とは、物件自体には問題がないものの、過去に自殺や他殺などの事件があったことが、買主が購入を躊躇する要因となる場合のことです。
このような情報も契約不適合責任に関連するため、必ず買主に告知する必要があります。
インスペクションは、不動産売却において重要な役割を果たし、売主が安心して取引を進めるための効果的な手段となります。

まとめ

不動産売却における契約不適合責任は、物件引き渡し後に契約内容と実際が一致しない場合に売主が負う責任です。
2020年4月の改正民法により、従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、より明確な基準が設けられました。
インスペクションをおこなうことで不具合を事前に把握し、リスクを軽減できるため、売却前の確認が重要です。

ライフスタイルの変化などにより、利便性の高い新居への引っ越しを検討し始める方は多いものです。
しかし、現在のマイホームに住宅ローン残債がある場合、購入資金を調達できるのか、そもそも売却は可能なのかと不安を感じることがあります。
このようなケースで活用したいのが、住み替えローンです。
この記事では、住み替えをご検討中の方に向けて、住み替えローンのメリット・デメリットや利用の流れを解説します。

住み替えローンとは？

住み替えローンとは、マイホームから新たなマイホームに住み替える際に利用できるローンのことです。
住み替え前のマイホームに残っている住宅ローンの金額と新居の購入費用をあわせて借り入れることができます。
「買い替えローン」と呼ぶ金融機関もありますが、同じものだと考えてください。

そもそも「住み替え」とは

賃貸物件から賃貸物件への転居や、賃貸物件からマイホームへの転居も広義では住み替えと呼びますが、住み替えローンは「マイホームからマイホームへの転居」が対象です。
これまでのマイホームを売却し、新しいマイホームを購入する際に利用できます。
マイホームは一生の買い物だという印象が強く、購入時には住み替えを考えていなかったという方は少なくありません。
しかし、国土交通省による「令和5年度住宅市場動向調査報告書」を読むと、注文住宅を購入した方の15％以上が住宅の購入が初めてではないことがわかります。
住み替えの理由は、子どもの誕生や成長、離婚、転勤、親との同居などさまざまです。

住み替えローンを利用できるケース

住み替えローンを利用できるのは、住宅ローンの返済中に新居を購入して住み替えるケースです。
住宅価格が高騰している近年は、多くの方がマイホームの購入時に住宅ローンを利用しています。
住み替えの理由の多くは、いつ起こるかわからないことであり、住み替えたいと考えても、住宅ローンの返済中である可能性があります。
しかし、住宅ローン残債のあるマイホームは、住宅ローンを完済しない限りは売却できません。
売買代金を返済にあてることもできますが、それでもまだ完済できないケースも多いものです。
住み替えローンを利用すると、借り入れ金を住宅ローンの返済にあてられるため、売買代金で完済できない方でも住み替えができるようになります。

住み替えローンのメリット・デメリット

住み替えローンは、上手に活用するとメリットを得られますが、大きな金額が動くものであるため、デメリットまでしっかりと確認することが大切です。
メリット・デメリットを踏まえ、ご自身のケースで利用できるのか、完済可能かなどをシミュレーションしながら検討することをおすすめします。

メリット①住宅ローンが残っていても住み替えられる

先ほど解説したように、住宅ローンが残っているマイホームは売却できません。
しかし、住み替えの理由によっては、すぐにでも引っ越したいケースもあることでしょう。
住宅ローンの完済まで住み替えを待ってしまったがために、適切な時期に住み替えられなかったり、購入したかった新居を逃したりする可能性もあります。
住宅ローン残債がある方でも、住み替えが可能になることが、住み替えローンを利用するメリットのひとつです。
完済を待つ必要がないため、住み替えのタイミングや理想のマイホームを逃しにくいでしょう。

メリット②二重ローンを回避できる

住宅ローンの返済中に新たに住宅ローンを組んで新居を購入すると、これまでの住宅ローンを完済するまでは、2本の住宅ローンを並行して返済しなくてはなりません。
この状態を二重ローン（ダブルローン）といいます。
二重ローンは、返済計画が複雑になり、利息の支払いが2本分必要であるため、家計を圧迫しやすく、返済できなくなるケースも珍しくありません。
住み替えローンであれば、契約が1本で済むため、手間や費用を削減できます。

デメリット①審査が厳しい

住み替えローンは、2本の住宅ローンを1本にまとめるため、金額が大きくなりがちです。
その分、契約前の審査が厳しくなっています。
以前、住宅ローンを契約できた方でも、住み替えローンの審査にとおらないケースは珍しくありません。
また住宅ローンやそのほかのローン、クレジットカードの支払いなどを滞納したことがある方は、審査にとおりづらくなっています。
近いうちに、住み替えローンを利用したいと考えている場合は、各種支払いを滞納しないよう注意してください。

デメリット②スケジュール調整が難しい

住み替えには、売却を先におこなう「売り先行」と、購入を先におこなう「買い先行」があります。
買主が見つかったものの新居が決まらないケースや、新居が決まったもののマイホームの買主が見つからないケースなど、理由はさまざまです。
しかし、住み替えローンを利用する場合は、売却と購入の決済を同日におこなわなくてはなりません。
住み替えはやるべきことが多く、売買の相手方の都合も考慮しなくてはならないため、売却と購入を同時におこなうのはなかなか難しいものです。
住み替えローンを利用するためには、スケジュール調整を綿密にしなくてはならず、手間がかかることもデメリットとして挙げられます。

住み替えローンを利用する際の流れ

住み替えローンを利用する際には、売却と購入の日程がタイトになります。
スムーズに手続きをおこなうためにも、住み替えローンを利用する際の流れを確認しておきましょう。

流れ①住宅ローン残債を確認する

まずは、売却するマイホームにいくら住宅ローンが残っているかを調べます。
住宅ローン残高は、お手元にある「返済予定表」や「残高証明書」に記載されていますが、住宅ローンを契約した金融機関に問い合わせることも可能です。
ペーパーレス化にともない、ウェブ上で閲覧できる金融機関も増えています。

流れ②査定をおこなう

次に、不動産会社で査定をおこない、マイホームがいくらで売却できるのかを確認します。
流れ①で確認した住宅ローン残高と査定額を照らし合わせ、差額を把握することが大切です。

流れ③売買のサポートを依頼する

不動産の売買には、いくつかの種類がありますが、不動産会社がサポートをする「仲介」が一般的です。
その会社の得意エリアなどを見極めながら、仲介を依頼する不動産会社を決めましょう。
売却と購入を別々の不動産会社に依頼すべきか迷う方もいますが、住み替えローンを利用する場合は売買の決済日を同じにしなくてはならないため、1つの不動産会社にまとめるほうがスムーズです。
適切なアドバイスをおこなうためにも、「住み替えローンを利用したい」と不動産会社にはこの段階で伝えてください。

流れ④金融機関を決める

住み替えローンを取り扱っている金融機関を探し、ご自身の条件に合った借り入れ先を見つけます。
すべての金融機関が住み替えローンを取り扱っているわけではないこと、金融機関によって選択できる金利タイプや審査基準、手数料が異なることに注意が必要です。

流れ⑤住み替えローンの審査を受ける

住宅ローンと同様に、住み替えローンを利用する際にも、事前審査と本審査にとおらなくてはなりません。
事前審査は売買契約を締結する前、本審査は売買契約を締結したあとにおこないます。
本審査の期間は、1週間〜1か月程度です。
無事に本審査にとおると、融資を受けられます。

まとめ

住み替えローンとは、住み替えの際にマイホームの住宅ローン残債と新居の購入費用をまとめて借り入れられるローンのことです。
住み替えローンを利用すると、マイホームに住宅ローン残債がある場合でも、住み替えられるようになります。
住み替えローンを利用したい場合は、まず住宅ローン残高を確認することから始めましょう。

土地を購入するとき、建築する建物の間取りなどが気になるものですが、土地に特殊な制限がないかをまず確認したいところです。
購入前の確認が不十分だと、土地に課せられる制限により、希望していた建物をうまく建てられないおそれがあります。
そこで今回は、土地購入にあたって知りたい日影規制とは何かにくわえ、注意点とそのほかの制限も解説します。

土地購入の際に注意しよう！日影規制とは？

日影規制（ひかげきせい・にちえいきせい）とは、建築基準法が定める規制のひとつです。
冬至の日において周辺に一定以上の日影ができないよう、建物の高さが制限されます。
規制の目的は、土地周辺の建物に対する日当たりを維持し、一帯の居住環境を良好に保つことです。
冬至の日を基準とするのは、一年でもっとも日影ができやすい日であるためです。
冬至の日の8～16時の時間帯において、一定以上の時間にわたり、対象の場所が日影とならないように建物の高さを調整する必要があります。
冬至の日を基準に日影を制限していれば、年間を通じてある程度の日当たりを維持できると予想されます。
なお、北海道では9～15時の時間帯が基準となるため注意が必要です。

日影規制の内容

日影規制の具体的な内容は、購入した土地の用途地域、建築予定の建物、規制の種別で決まります。
一例として、用途地域は第一種低層住居専用地域、建物は軒高7m超もしくは3階建てと想定してみましょう。
上記条件で種別が「一」なら、敷地境界線から5～10mの範囲では3時間まで、10mを超える範囲では2時間までに日影の時間を抑える必要があります。
一方、種別が「二」だと4時間と2.5時間、種別が「三」だと5時間と3時間が各範囲での上限となります。
種別が異なると、同じ環境下でも基準値が変わるのは注意点です。
種別の数は用途地域によって変わりますが、一から三まであるケースが多いです。
具体的にどの種別が適用されるかは、それぞれの自治体によって異なります。

土地を購入する方への影響

購入した土地に日影規制が適用されると、建築できる建物のプランを制限されるおそれがあります。
とくに影響を受けやすいのは、天井の高い開放的な住宅を建てたいときなどです。
規制の対象となると建物の高さを制限されるため、天井を高くするにも限界が出てしまいます。
思ったような天井高を確保できないと、購入した土地に後悔しかねません。
天井の高さや室内の解放感を重視するなら、日影規制は重要なポイントとして、土地の購入前によく確認しておきましょう。

土地購入時の日影規制に関する注意点

土地購入時に知っておきたい日影規制の注意点は、以下のとおりです。

日影規制の対象となる条件

日影規制は、どのような土地にも一律で課せられるものではありません。
適用の有無が用途地域や、建築する建物の条件で決まるので注意が必要です。
各用途地域のうち、建築制限の強さから日影規制の対象とされやすいのは、第一種低層住居専用地域です。
この地域にある土地で、軒高7m以上、もしくは3階建て以上の建物を建てると、適用の対象となります。
建物の条件が合わなければ、同じ地域にある土地でも規制を受けません。
たとえば一般的な2階建ての住宅は、建物の条件が基準に当てはまりにくいため、適用の対象外となるケースがほとんどです。
なお、日影規制の対象となる建物の条件は用途地域によって変わるのも、注意点のひとつです。
具体的にどのような条件で適用を受けるのかは、土地の購入前によく確認しましょう。

地面が日影となる時間

日影規制の対象となる建物の近くにある土地なら、地面に一定の日当たりが確保されると思えるかもしれません。
しかし、実は周辺の建物が高さを制限されていても、地面にはほとんど日が差さないケースがあります。
日影時間を測定する位置は、地面より高い位置にあるためです。
日影規制は室内に一定の日当たりを維持することを想定しており、地表から1.5mもしくは4mの位置を基準としています。
そのため、日影の時間が一定以下に抑えられている土地でも、地面の日当たりは悪いことがあります。
地面の日当たりが重要な注意点となりやすいのは、土地の購入後にガーデニングや家庭菜園などを考えているときです。
このときは、一日のうちで地面に日が差す時間を土地の購入前によく確認すると良いでしょう。

特殊な状況下での日影規制

特殊な状況下で日影規制の適用がどうなるかは、主な注意点のひとつです。
同じ土地に2つの建物があるときは、両方の建物をあわせて1つの建築物と見なします。
片方の建物だけで考えていると、適用の有無を正しく判断できません。
また、異なる用途地域にまたがって建物が建っているときは、どちらかの条件で適用を受けるかどうかを考えます。
片方の用途地域において適用を受けるなら、建物全体が規制の対象となってしまいます。

土地購入前に知りたい北側斜線制限とは

北側斜線制限とは、自分の土地から見て北側にある建物の日当たりを遮らないための制限です。
北側にある建物から見ると、自分の土地は南側に位置する形となります。
南側に位置する土地で無制限に建物ができると、隣人にとっては南側からの日差しを遮られる結果となりかねません。
それでは不公平なので、北側斜線制限により、北側にある建物の日当たりを遮らないように配慮されています。

適用地域や基準

北側斜線制限が適用される地域とは、第一種・第二種低層住居専用地域と、第一種・第二種中高層住居専用地域です。
適用の対象となる地域では、北側にある建物の日当たりを遮らないよう、建築する建物の高さが制限されます。
具体的には、まず北側にある隣地との境界線上で、5mまたは10mの高さをとります。
そのポイントから規定の傾斜を付けた線を想定すれば、準備は完了です。
想定した線の内側が許容範囲であり、想定した線を屋根などが越えないように建物を建築する必要があります。
北側斜線制限に抵触しないよう、住宅の北側でだけ屋根に傾斜を付けるケースはよく見られます。

北側斜線制限の緩和条件

北側斜線制限の目的は、あくまで北側にある建物の日当たりを遮らない点にあります。
そのため、北側にある建物の日当たりを考慮する必要性が低ければ、緩和措置が適用されます。
緩和措置が適用される具体的な状況とは、たとえば北側にある土地が1m以上高い場所に位置しているときです。
相手の土地が1m以上高い場所にあれば、南側にある土地で新しく建物ができても、日当たりへの影響は比較的小さいといえます。
また、土地の北側に建物ができる可能性が低いとき、たとえば北側にあるのが土地ではなく川だったときなども、緩和措置が適用されます。
誰も居住する可能性がない範囲に対しては、日当たりを考慮する必要性が低いためです。
実際に北側斜線制限が緩和されると、建物の建築にあたって制限が減り、設計面での自由度が上がります。
ただし、土地の北側に対する日当たりを考慮しなくて良いわけではないため、建物の設計や建築にあたって一定の注意は必要です。

まとめ

日影規制とは、土地周辺の建物に対する日当たりを遮らないための規制であり、冬至の日において日影ができる時間を基準値以下に抑える必要があります。
注意点は、適用の有無が用途地域や建物の条件によって決まったり、地面の日当たりは考慮されていなかったりすることです。
北側斜線制限とは、土地の北側に対する日当たりを遮らないための制限ですが、日当たりを考慮する必要性に応じて緩和措置が用意されています。

「中古物件を少しでも高く売るためのコツはある？」と疑問を持つ方も少なくありません。
中古物件の場合、物件の状態や設備不良の有無を適切に把握するための調査をするかどうかで、購入希望者が見つかる可能性や売買代金が変わってきます。
本記事では、不動産売却におけるインスペクションとはなにかをお伝えしたうえで、メリットと費用について解説します。

不動産売却のときのインスペクションとは

新築思考が進んでいたり、人口減少による空き家問題が深刻化していたりするなかで、日本政府は中古物件の流通を活発化させるための取り組みに力を入れています。
数ある施策のうちの1つが、不動産の劣化状況や欠陥の有無を調べて、修繕の必要性を判断するインスペクションと呼ばれる調査方法です。
ここでは、宅地建物取引業法が定めるインスペクションの主な特徴を解説します。

国が定める基準にしたがった既存住宅状況調査

専門的な知識を持っている調査士が、国の定める基準に則り物件調査をするため、売主や買主のどちらかが有利になるような結果を出すような事態にはなりません。
民間企業のなかには、ホームインスペクションや住宅診断などの名称で建物状況調査をおこないますが、宅地建物取引業法に則っておこなわれる調査を依頼するようにしましょう。

仲介業者がインスペクションの説明と専門家の斡旋

引き渡し後のトラブルを未然に防ぐために、仲介業者は売主と買主にインスペクションに関する説明をするように義務付けられていますが、調査自体が義務化されているわけではありません。
売主が実費で調査をする場合、インスペクションをおこなうタイミングは、仲介業者に査定を依頼してから販売活動を始めるまでの期間が理想的です。
実施前の流れとして、まずは仲介業者に建物の査定をしてもらい、媒介契約を締結します。
媒介契約締結時にインスペクションに関する説明があるので、希望する場合は既存住宅状況調査技術者であるインスペクターを斡旋してもらい調査をしてもらいます。

調査結果をもとに修繕や販売活動を実施

不具合がなければ合格、不具合があれば不合格の結果が出るので、合格すればすぐに販売活動をはじめられますが、不合格になったら修繕するか検討しましょう。
不合格の状態でも、不動産の状況を理解したうえで購入希望者が現れれば、問題なく売買契約が締結できます。
ただし、不合格の状態は欠陥もしくは不具合を抱えている状態なので、売出価格を値下げするなどの見直しをしなければなりません。
そのため、値下げをせずに販売活動を希望するのであれば、修繕をしてから市場に出すようにしましょう。

不動産売却前にインスペクションをするメリットとは

不動産売却前のインスペクションをおこなうメリットは、物件の価値を把握できる・安心が保障される・引き渡し後のトラブル防止になるの3点です。

物件の価値を把握できる

まず、仲介業者の査定は、築年数や間取り、立地などの表面的な情報のみで評価されますが、既存住宅状況調査方法基準に則り調査をすれば、建物の細部の状態まで評価されます。
定期的に修繕やメンテナンスを繰り返していた物件は、築年数に対して実際の建物の状態が良好な可能性があるので、細かく調査をしてもらうと物件価値が上がる可能性が高いです。
築年数に対する劣化度合いが同等だったとしても、築年数以上の劣化や老朽化は進んでいないと証明できるので、買主にとってはプラスの情報になります。

安心が保障される

続いて、買主視点になったときに、専門家の調査が入っている物件の方が安心して購入できます。
現在は契約不適合責任が改正されたため、以前よりも売主の責任負担が大きくなっているものの、中古物件の購入に対して不安要素を抱いている買主は多いです。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の消費者アンケート調査では、「希望価格で売れた」「買い手が早く見つかった」「安心して売却できた」などポジティブな声が寄せられていました。
日本政府が定めている基準に対して調査結果を出しているので、企業ごとに結果がブレない点も、買主としては安心して購入できるかどうかの判断材料になります。

引き渡し後のトラブル防止になる

最後に、中古物件の場合は、引き渡し後に物件の欠陥や設備不良が発覚すると、買主は売主に対して損害賠償請求ができるため、トラブルに発展するケースも多いです。
契約不適合責任は、売主が故意に隠していた不具合や欠陥はもちろん、把握していなかった箇所まですべて損害賠償が売主に課せられます。
つまり「知らなかった」では、損害賠償や契約破棄を免れられません。
後からトラブルにならないためも、雨漏り・シロアリ・屋根の腐敗など生活しているときに気付ける箇所から、発見が難しい箇所まですべて専門家に調査してもらうと安心です。
調査したうえで不具合や欠陥があれば、売主は修繕するかどうかを判断しますが、買主が不具合や欠陥に対して了承している場合はそのまま売却できます。
物件の不具合や欠陥は、すべて売買契約書に記載したうえで契約締結になるので、記載されている内容に対してあとから契約不適合責任を問われる心配はありません。

インスペクションにかかる費用とは

インスペクションにかかる費用とは、検査会社・物件タイプ・広さによって変動します。

物件タイプによる違い

マンションの場合、面積によって金額が変動するケースは稀で、一律5万円前後のケースが多いです。
一戸建て住宅の場合は、約165平米未満で約45,000円、165～250平米で約5万円、250～500平米で約65,000円と、面積ごとに異なる金額設定をする検査会社が多いです。
ここでご紹介している費用は、宅地建物取引業法が規定するインスペクションを指しています。
宅地建物取引業法が規定する調査方法では、既存住宅状況調査技術者講習を終了している建築士が既存住宅状況調査技術者として調査をおこなえます。
既存住宅状況調査技術者は別名インスペクターとも呼ばれていますが、正式な過程を踏んだ方だけが国に登録できるので、自身が調査に携われるわけではありません。
民間企業が独自で住宅診断やホームインスペクションを実施しているケースもありますが、国の指定する講習を受けていなかったり、独自基準で調査していたりする可能性があります。
つまり、物件に問題ないといわれていても、後から不具合や欠陥が発覚したり、物件に問題がないように必要以上の修繕を勧められたりする可能性があるので注意が必要です。
もしも、物件に関する調査を受けようと考えているのであれば、必ず宅地建物取引業法が規定する調査を斡旋してもらうようにしましょう。

費用負担者

費用負担に関しては、売主が実施するのであれば売主、買主が実施する場合は買主が支払います。
基本的には、どちらが費用を出して調査をしても良いですが、買主が調査を希望する場合は売主からの承諾を得なければなりません。
買主の希望で勝手に売主の建物を調査する権利はないので、仲介業者を通して相談してみましょう。

まとめ

これから中古物件の売却を検討しているのであれば、インスペクションの実施も前向きに考えてみるのがおすすめです。
宅地建物取引業法が定める基準で、物件の不具合や欠陥の有無を調査してもらえるので、問題ないと判断されれば、売買代金が高くなったり、購入希望者を早く見つけられたりします。
調査を依頼する方が費用を負担する必要がありますが、引き渡し後のトラブルを防ぐことに繋がるなど、スムーズな販売活動に役立ちます。

マイホームをお探しのとき、理想の物件を探すのではなく、中古物件を購入してリフォームするのがひとつの方法です。
ただし、購入する物件がマンションなら、リフォームに向けて押さえたいポイントがいくつかあり、対応を誤るとトラブルになってしまいます。
そこで今回は、マンションをリフォームするときのポイントとして、工事可能な範囲や必要な準備、注意点を解説します。

マンションのリフォームのポイント①工事可能な範囲

マンションのリフォームにおいて、個人で工事可能な範囲を理解しておくことは大事なポイントです。
知っておきたい範囲は、以下のとおりです。

専有部分

マンションの専有部分とは、区分所有者の持ち物にあたる範囲です。
専有部分については、基本的に区分所有者の意思で扱いを決められるため、個人でリフォームして問題はありません。
専有部分にあたる範囲は、基本的には自分が購入した住戸のなかであり、たとえば天井や内装などが該当します。
天井に関しては、建物の構造にあたるコンクリートの内側が専有部分に属し、個人での変更が可能です。
既存の造りを撤去し、天井を少し高くするなどのリフォームをおこなえる可能性があります。
内装に関しては、壁紙の張り替え、室内ドアの交換などが可能です。
このほか、住戸内に備え付けてある設備、たとえばバスタブやトイレ、キッチンなどは、個人で交換できます。
なお、リフォーム可能な範囲を調べるとき、住戸内において専有部分に属さない箇所がある点はポイントとして要チェックです。
たとえば、玄関ドアに関して、内側は専有部分にあたるものの、外側は後述する共用部分に該当します。
そのため、玄関ドアの内側の塗り替えやシートの張り替えなどは可能ですが、外側に手をくわえてはいけません。
リフォームの一環で玄関ドア自体を交換するのも、ドアの外側に手をくわえる形になるため、基本的に認められません。

共用部分

マンションの共用部分とは、マンションの住人全員で使用する範囲です。
具体的な該当箇所は、専有部分を除くすべての範囲で、たとえば室外の廊下や階段、エレベーターなどは共用部分です。
共用部分は、特定の区分所有者の持ち物には該当しないため、個人ではリフォームできません。
共用部分にあたる意外な箇所としては、住戸に付属するバルコニーが挙げられます。
各住戸のバルコニーは、その部屋の住人しか日頃使えないものですが、専有部分ではありません。
火災などのときに避難経路として使うため、専有部分からは除外されており、通行を妨げるものは設置できないように決まっています。
また、給排水管やガス管などがとおっているパイプスペースも共用部分であり、リフォームでの変更できません。
ほかにも、窓のサッシ、壁・床・天井の構造部分なども共用部分とされ、個人での変更は基本的に認められません。
リフォームできる範囲がどこなのかは、基本的なポイントとしてしっかり押さえましょう。

マンションのリフォームのポイント②工事に向けての準備

購入したマンションの一室をリフォームするとき、工事をおこなう前に済ませておきたい準備がいくつかあります。
工事に向けての準備は、リフォームにあたっての大切なポイントであり、事前の確認が欠かせません。

隣近所への挨拶

自室のリフォームで工事を予定しているとき、準備の段階で隣近所へ挨拶に行くことをおすすめします。
工事が始まると、作業員が頻繁に出入りするうえ、現場では大きな音やほこりなどが出てしまうためです。
集合住宅であるマンションでは、隣近所への影響が大きく、工事が突然始まると、隣人から苦情が来るおそれがあります。
事前に挨拶に行って、話をとおしておけば、多少の騒音やほこりなどが出ても、大きなトラブルにはつながりにくいでしょう。
また、工事が続く期間で不安を与えないよう、予定の工期をあわせて伝えておく点も、ポイントに挙げられます。
この際に、挨拶に行くべき部屋は、自室の上下左右、斜め方向にある部屋です。
自室を取り囲む位置にある部屋には、もれなく挨拶に行くようにしましょう。
なお、挨拶は工事を請け負う業者側でおこなったり、リフォームの依頼主と業者が一緒に回ったりと、いくつかのパターンがあります。
どのように挨拶を済ませるかは、工事の準備を進めている段階で、業者と打ち合わせておきましょう。

工事する場所の片づけ

リフォームの準備段階でのポイントには、工事する場所の片づけが挙げられます。
工事予定の場所にある私物や家財道具などは、作業の妨げとなるものです。
私物や家財道具などの影響で工事がスムーズに進まないと、予定よりも工期が延びる事態にもつながりかねません。
また、室内の片づけが不十分なとき、現場の環境を整えるために別料金を請求されるおそれがあるのは、注意点のひとつです。
工事する場所にものが多いと、さまざまな不利益が生じるため、当日までに自分でしっかり片づけておくことをおすすめします。
片づけのポイントは、リフォーム後の仕上がりを想像して、必要なものを選別することです。
たとえば、キッチンを入れ替えるなら、リフォーム後の収納設備の大きさや位置などをふまえ、必要な調理器具やお皿などを考えてみましょう。
リフォーム後の環境に合わないものは、工事の準備段階で処分しておくのが一案です。

マンションのリフォームのポイント③工事に向けての注意点

リフォームする物件がマンションの一室だと、一戸建てにはない注意点がいくつか生じます。
見落としがあると、トラブルにつながるため、注意するべきポイントをしっかり押さえておきましょう。

管理規約の確認

マンションをリフォームするときの基本的な注意点は、管理規約をしっかり確認することです。
集合住宅であるマンションでは、専有部分をリフォームする手続きが管理規約で定まっています。
たとえば、工事を始める前に、管理組合の理事長までリフォームの申請が必要なケースは多いです。
このとき、設計図や仕様書など、予定している工事に関する書類を求められることは、押さえておくとよいでしょう。
また、マンションによっては、工事への同意書を隣近所の部屋からもらうように定めているケースもあります。
規定どおりに申請し、理事会で承認されたら、初めて工事が可能となります。

可能なリフォームの内容

専有部分は、所有者の意思でリフォームできるとはいえ、工事の内容には一定の制限があることには注意しましょう。
たとえば、近年は騒音トラブルの防止に向け、床材の遮音性能に基準があるケースがよく見られます。
遮音性能に指定があるなら、フローリングの張り替えなどにあたり、基準を満たす床材を選ばなくてはなりません。
遮音性能の制限や基準などは管理規約に載っているため、工事のプランを決める前によく確認したいところです。

工事に不備があるとどうなるのか

マンションでのリフォームにおいて、理事会への申請を忘れていたり、おこなった工事が基準に満たないものだったりするのは問題です。
その場合には、すでに着工していても工事は認められず、理事会から作業の中止や原状回復を求められるおそれがあります。
工事が中止や、やり直しになると、通常よりもリフォームの手間や費用がかさんでしまいます。

想定外の出費や二度手間を避けるため、リフォームの計画が管理規約に抵触していないかは、大事なポイントとして忘れずにチェックしましょう。

まとめ

マンションにおいて、個人でリフォームできる範囲は専有部分に限られており、どこが共用部分にあたるのかはしっかり見定める必要があります。
工事の準備にあたっては、騒音やほこりなどで迷惑をかけやすい隣近所への挨拶と、工事する場所の片づけが主なポイントです。
注意点としては、マンションでは管理規約でリフォームの手続きが定まっているため、内容を事前によく確認しておきましょう。

不動産売却をおこなうとき、手続きのなかで税金がいくつか発生します。
発生する税金の種類を把握していないと、資金計画が狂って家計が苦しくなるおそれも出てくるため注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類、譲渡所得税の計算方法、節税のコツを解説します。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却にかかる税金の種類は、以下のとおりです。

印紙税

印紙税とは、特定の書類を作成したときに発生する税金であり、不動産売却では売買契約書が課税対象となっています。
売買契約書は、不動産売却に欠かせない重要書類なので、印紙税の負担は基本的に避けられません。
納税は、作成した書類に税額分の収入印紙を貼りつける形でおこないます。
税額は、課税対象である売買契約書に記された契約金額によって決まります。
たとえば、契約金額が1,000万円超～5,000万円以下なら2万円、5,000万円超～1億円以下なら6万円です。
なお、印紙税に対する軽減措置があり、契約金額に応じた税額が通常よりも低くなります。
平成26年4月1日から令和9年3月31日までの期間であれば、軽減措置を受けることができるので覚えておきましょう。

譲渡所得税

不動産売却で発生する税金の種類としては、譲渡所得税も欠かせません。
譲渡所得税とは、不動産売却によって得た利益に課せられる、所得税と住民税の総称です。
あくまで、利益に対して課せられる税金であり、売買の結果が赤字なら発生しません。
不動産売却の利益は規定の式を使って計算する仕組みで、買主から受け取った金額がそのまま利益になるわけではありません。
規定の式で計算した結果、利益が出ているようなら、確定申告をとおして譲渡所得税を納めます。
譲渡所得税の申告には特殊なところがあり、勤め先での年末調整では対応できません。
日頃は確定申告をする必要のない方も、不動産売却で利益を得たら確定申告が必要です。
申告が必要な状況で対応を忘れていると、無申告となってしまいます。
以上の点から、譲渡所得税は注意が必要な種類の税金だといえます。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の情報を法務局に登録するための登記の手続きでかかる税金です。
不動産売却にあたっては、建物や土地の権利関係を調整・変更する必要があるため、登録免許税も負担が欠かせない種類の税金だといえます。
売主が登録免許税を負担するタイミングは、売却に向けて抵当権を抹消するときです。
住宅ローンの契約時の抵当権が残っていると売却に差し障るため、事前の抹消登記が欠かせません。
そして、法務局での登記には登録免許税が付き物であり、抵当権の抹消登記にあたっては売主側で規定の税額を納めなくてはなりません。

不動産売却にかかる主な税金！譲渡所得税の計算方法

不動産売却で発生する税金の種類のなかで、とくに注意したいのは譲渡所得税です。
譲渡所得税は、売主が自分で税額を計算する種類の税金であり、規定の計算方法は事前によく把握しておく必要があります。

譲渡所得の計算

譲渡所得税を計算するには、まず不動産売却の利益にあたる「譲渡所得」を調べなくてはなりません。
譲渡所得は「売却価格－取得費－売却費用」の式によって計算可能です。
取得費とは、売却した不動産の取得にかかった費用であり、たとえば購入当時に支払った代金や負担した税金などが該当します。
建物を売却したときは、建物の取得費から減価償却費を差し引く必要がある点に注意しましょう。
減価償却費とは、経年劣化によって失われた価値を取得費に反映させる費用で、「建物の取得費×0.9×償却率×経過年数」によって計算可能です。
売却した不動産の取得費がそもそも不明なときは、売却額の5％を取得費とみなして計算しても問題ありません。
一方の売却費用とは、建物や土地を手放すためにかかった仲介手数料や税金などにあたります。
それぞれの金額をすべて調べれば、譲渡所得の計算が可能となります。

譲渡所得の計算後の流れ

譲渡所得が判明したら「（譲渡所得－特別控除額）×税率」で譲渡所得税が計算できます。
特別控除額とは、税制上の特例を利用するときに発生するものです。
具体的な控除額は特例ごとに定まっているため、利用する特例に応じて規定の額を差し引きましょう。
特別控除額を差し引いて残ったものが課税対象額となり、規定の税率をかければ税額が判明します。
税率は、今回手放した不動産を、売却までにどれだけ所有していたかで変わる仕組みです。
5年を超えて所有していたときは長期譲渡所得となり、税率は合計20.315％です。
一方、5年以下しか所有していなかったなら短期譲渡所得に該当し、税率は合計39.63％となります。
所有期間が何年になるかは、売却した年の1月1日時点で判断します。
このように、適切な税率も売主側で正確に判断する必要があるため注意しましょう。

不動産売却にかかる税金を節税するコツ

不動産売却にかかる税金を節税するコツは、以下のとおりです。

購入額はできるだけ正確に調べる

不動産の購入額は売却額の5％で代用できるため、正確な額がわからなくとも税額の計算に支障はありません。
しかし、売却額の5％で計算すると課税対象額が高額になりやすく、節税面では不利です。
少しでも税額を抑えるためにも、当時の購入額はできるだけ正確に調べたいところです。
まずは、購入当時の売買契約書などが残っていないか、自宅を調べてみましょう。
また、通帳の記録などから当時の購入額を把握できるケースもあります。
なお、通帳の記録などからの間接的な証明になるときは、税務署から認められるかどうかに注意が必要です。
購入額を示す資料が見つかったら、税務署まで一度確認してみましょう。

売却のタイミングを調整する

不動産売却にともなう税金は、売却のタイミングによっても節税できるものです。
たとえば、先述の長期譲渡所得と短期譲渡所得のどちらになるかで負担は異なり、前者のほうが基本的に有利です。
取得から約5年で不動産を手放すときは、所有期間が5年を超えるタイミングを待って売り出したほうが節税になります。
このとき、所有期間の判断は売却した年の1月1日時点でおこなわれる点に注意が必要です。
売却時点での所有期間は5年を超えていても、基準日である1月1日の時点では5年未満となるときは、短期譲渡所得に該当してしまいます。
節税を意識するなら、1月1日の時点で所有期間が5年を超えている点は確認のうえで売却しましょう。
また、税制上の特例を利用するなら、特例の適用期限までに売却を終えなくてはなりません。
具体的にいつが適用期限になるのか、利用を考えている特例ごとにしっかり確認することも大切です。

税制上の特例を利用する

税制上の特例があると、通常よりも税額を抑えられるため、要件を満たせる特例はもれなく利用しましょう。
主な特例には、3,000万円の特別控除が挙げられます。
これは、マイホームを売却したときに、一定の要件を満たすと3,000万円分の特別控除が適用される特例です。
ほかには、10年以上所有していたマイホームを売却したときの軽減税率の特例なども挙げられます。
実際に適用されると、通常よりも税率が下がるため、節税につながります。
軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用可能な点でもお得ですが、適用の要件には注意が必要です。

まとめ

不動産売却にともなう税金の種類には、売買契約書を作成したときの印紙税、売却の利益に課せられる譲渡所得税、法務局で発生する登録免許税などがあります。
譲渡所得税の計算は、売却の利益にあたる譲渡所得を割り出したのち、特別控除額を差し引いてから規定の税率をかける流れでおこないます。
節税のコツは、購入額をできるだけ正確に調べたり、税率が下がるタイミングで売却したりすることなどです。

マイホームの購入では、間取り以外にさまざまな条件を見比べる必要があります。
とくに、建物構造は住みやすさにも影響を及ぼすため、慎重に選ぶことが大切です。
そこで今回は、建物構造が鉄筋コンクリートであるメリットやデメリット、おすすめしたい方の特徴をご紹介します。

建物構造が鉄筋コンクリートであるメリット

マンションの建物構造は「鉄筋コンクリート造」「鉄筋鉄骨コンクリート造」「鉄骨造」の3タイプが一般的です。
そのなかでも、鉄筋コンクリート造は鉄でできた棒、つまり「鉄筋」を芯にして、コンクリートを流し固めた素材を用いる工法を指します。
マンションにおいてはもっともスタンダードな工法で、あらゆる物件に使用されているのが特徴です。
ケースによっては「RC造」とも呼ばれており、高い耐震性を維持するのに優れている特徴があります。
そんな鉄筋コンクリート造のメリットは、以下のとおりです。
マイホームの建物構造選びで迷ったときに、参考にしてみると良いでしょう。

鉄筋コンクリート構造のメリット①遮音性が高い

建物構造が鉄筋コンクリートだと、高い遮音性が期待できます。
遮音性の低い建物は音漏れがしやすく、近隣トラブルに発展しやすいため、とくに木造住宅は購入を敬遠されがちです。
鉄筋コンクリート造の建物は木造の約10倍もの遮音性があるので、ドアの開け閉めや歩く音が近隣住宅に響く心配も少ないでしょう。
足音や食器を片付ける音など生活音が周囲の部屋に漏れるのを防ぎたい方は、遮音性の高い鉄筋コンクリート造の物件に住むことをおすすめします。

鉄筋コンクリート構造のメリット②耐震性・耐火性がある

耐震性や耐火性があるのも、鉄筋コンクリート造のメリットです。
日本では地震が多く、倒壊や火災・浸水などの被害に備えて、住宅に高い耐震性を求めます。
築年数の経った建物はひび割れや倒壊の危険性があるので、購入時にはどのくらいの災害に耐えられるかチェックしておく必要があるでしょう。
とくに、築年数が50年以上経った古い建物は現在の建築基準法を満たしていない「旧耐震基準」の可能性もあります。
万が一に備えて、耐震性・耐火性の強い鉄筋コンクリートの建物を購入しておくのもひとつの手段です。

鉄筋コンクリート構造のメリット③デザイン性が高い

鉄筋コンクリート造の建物は、デザイン性が高いメリットもあります。
木造住宅と比較しても、打ちっぱなしや吹き付けの塗装など、おしゃれなデザインが多いです。
石やタイルの貼り付けなど、さまざまな表面加工ができるのも特徴で、スタイリッシュなマイホームが手に入ります。
また、木造と比べると柱がない分、空間に開放感を抱きやすいのも鉄筋コンクリート造の魅力です。

建物構造が鉄筋コンクリートであるデメリット

鉄筋コンクリート造には多くのメリットがありますが、もちろんデメリットも存在します。
デメリットを把握せず魅力だけで決めてしまうと、購入後に後悔するおそれがあるでしょう。
マイホーム購入を失敗しないためにも、以下のデメリットを押さえておくことが大切です。

鉄筋コンクリート構造のデメリット①家賃が高くなる

建物構造が鉄筋コンクリートの物件は、住宅購入にかかる価格や家賃が高くなる可能性があります。
これは、工期が長く建築コストがかかるためです。
くわえて、石やタイルといった比較的高価な仕上げ材を使っている傾向があることも要因に挙げられます。
マイホームを購入するときには資金計画をしっかり立てていないと、家計を圧迫させるおそれもあるので注意しなければなりません。

鉄筋コンクリート構造のデメリット②結露が起こりやすい

結露が発生しやすいことも鉄筋コンクリート造のデメリットです。
コンクリートは気密性が高く、木造と比べて湿気がこもりやすいのが特徴です。
定期的にメンテナンスをしていないと、カビが大量に発生し、見た目や健康に影響を及ぼしてしまうでしょう。
ただ、2003年におこなわれた建築基準法の改正後は、24時間換気システムの設置がすべての住宅に義務付けられました。
これにより、2003年以降に建築された住宅は、比較的湿気がこもりにくい環境です。

鉄筋コンクリート構造のデメリット③床が硬い

建物が鉄筋コンクリート構造だと、床が硬い可能性があります。
歩行時に負荷がかかるほか、転倒のリスクもあるので、家族構成によってはカーペットを敷くなど対策が必要です。
家族に小さなお子さんや高齢者がいるときは、とくに注意しなければなりません。
ライフスタイルや家族構成次第では、鉄筋コンクリート造より畳のある木造住宅を選んだほうが良いケースもあります。
それぞれの状況を踏まえながら、最適なマイホームを購入することが大切です。

鉄筋コンクリート構造の建物がおすすめの方とは

鉄筋コンクリート造の物件を購入するかどうか迷っている方は、おすすめできる方の特徴をあらかじめ知っておくと良いでしょう。
鉄筋コンクリート造の建物を購入すると良い方は、以下のとおりです。

マイホーム購入で安全性を求める方

マイホームの購入において、安全性を重視する方は鉄筋コンクリート造の建物が向いています。
災害に備えて、高い耐震性や耐火性・遮音性を求める方にもおすすめです。
マイホームを購入するときの条件として、住宅の品質を優先する方は他の構造よりも鉄筋コンクリート造を選ぶと良いでしょう。
なお、新築時の建築コストを抑えたい方は、鉄筋コンクリート造ではなく鉄骨造や木造をおすすめします。
また、防音性を求めるときは、構造以外にも壁の厚さや床の構造・窓サッシの性能なども確認しておくことが大切です。
可能であれば、隣の生活音がどの程度聞こえるか、実際に内見で確認しておくと良いでしょう。

都市部の交通量が多い道路沿いに住みたい方

都市部など、一定の騒音が想定される地域に住みたい方にもおすすめです。
とくに、交通量が多い道路沿いの住宅は、高い遮音性が期待できます。
生活音だけでなく、車などの外部騒音も軽減できるので、小さなお子さんと住む方にも向いているでしょう。
さらに、都市部エリアは、ペット可能物件や楽器が演奏できる物件も多いのが特徴です。
このようなライフスタイルを叶えたい方は、木造や鉄骨造ではなく鉄筋コンクリート造の建物に住むことをおすすめします。

冷暖房を長時間使用する方

コンクリートは外気の影響を受けにくく、蓄熱性が高いといった特徴もあります。
そのため、家にいる時間が長く、冷暖房を常に使用する方にもおすすめです。
子育てをしている方や在宅ワークの方にも重宝するので、マイホームの購入を検討している方は参考にしてみると良いでしょう。
マイホームの購入では、何を優先するのか条件に順位を付けておくと、スムーズに物件を選べます。
条件と予算を照らし合わせて、最適なマイホームを手に入れましょう。
予算を設定するときは、希望の額とこれ以上使えない上限額を設定しておくのがおすすめです。
2種類の予算を決めておけば、金額が大幅にオーバーする可能性も少なくなります。

まとめ

鉄筋コンクリート造のメリットは、遮音性・耐震性・耐火性が高いことです。
デザイン性も優れていますが、価格が高くなりやすいことや結露が発生しやすいことはデメリットに挙げられます。
このような住宅に向いている方の特徴は「安全性を重視する方」「交通量が多い地域に住みたい方」「冷暖房を長時間使用する方」です。

不動産を相続した場合、さまざまな税金が発生する仕組みになっていることを知らない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、どのような税金が発生するものなのか、具体的な種類をご紹介します。
また、税額の計算方法や控除に利用できる制度も詳しくお伝えします。
相続を検討されている方は、ぜひご参考になさってください。

不動産を相続するときに発生する税金の種類

不動産相続が発生した場合、どのような税金がかかるのでしょうか。
以下で種類について詳しく見てみましょう。

登録免許税

相続の際にかかる税金で代表的なのは、登録免許税です。
たとえば、親が亡くなって子どもが土地を引き継ぐ場合、所有者が親から子どもに変わります。
この場合、名義変更が一般的です。
この際にかかる費用として、登録免許税があります。
納付は現金でおこなう流れとなりますが、収入印紙の貼付によって対応することが可能です。
最近では、オンライン申請を利用する方も増えています。
ネットから手続きをする場合は、電子納付の選択肢が増えるため、都合の良い方法でおこないましょう。
現金の場合は金融機関へ出向き、窓口で納付をおこないます。
そのあと、領収書が発行されますが、申請書に貼付して提出する必要があるため、紛失しないように注意してください。
また、収入印紙は郵便局やコンビニなどで購入することが可能です。
基本的には、収入印紙で納付する場合、税額が3万円以下であることが求められます。
しかし、実際には多少超えている程度でも受け付けてもらえるので、心配ありません。
できれば事前に法務局で確認・相談しておくと良いでしょう。
また、手続きについて不明点がある場合も、法務局で尋ねてみてください。

相続税

資産を引き継いだ際に発生する税として、相続税をイメージする方が多いのではないでしょうか。
相続税は、財産の総額が基礎控除額を超えた場合にのみかかります。
したがって、資産を引き継いだからといって必ずしもこの税金が発生するわけではありません。
基礎控除額を超えた場合にのみ課税されます。
相続税の納付は原則として一括でおこなう必要があります。
そのため、まとまった資金を準備しておかないと、予期しない出費に苦しむ可能性があるでしょう。
たとえば、現金を引き継いだ場合は、納付のために資金を残しておくことをおすすめします。
また、納付書の作成や税金計算はすべて自分でおこなう必要があります。
納付書が自動的に送付されるわけではないため、注意するようにしましょう。
納付期限は、資産を引き継いでから10か月以内と定められています。
この期間内に必ず手続きを完了させる必要があります。
最近ではクレジットカードでの支払いが可能となり、支払い方法の選択肢が増えました。
希望する場合は、専用の支払いサイトから手続きをおこないましょう。
ただし、クレジットカードでの支払いには一括払いの上限が1,000万円未満と設定されています。
また、領収書は発行されないため、その点を理解したうえで利用するようにしましょう。

不動産相続の際に発生する税金の計算方法

具体的に納税額がいくらなのか、心配になってしまうものです。
以下で税金の計算方法を見てみましょう。

登録免許税

登録免許税の計算方法はシンプルで、固定資産税評価額を用います。
この評価額に0.4％をかけることで税額を算出することが可能です。
また、評価額の1,000円未満は切り捨てる必要があります。
評価額は、3年に1回のペースで役場が見直しをおこなっています。
そのため、数年前に確認した評価額が現在と同じとは限りません。
金額が異なれば、当然ながら算出される税額も変わります。
正しい税額を算出するためには、最新の評価額を役場で確認してから計算することが重要です。
評価額の確認は、役場で証明書の発行や閲覧をおこなうだけで済むため、簡単におこなうことができます。

基礎控除額

基礎控除額は、3,600万円に相続人の人数をかけることで算出できます。
たとえば、資産を引き継ぐ方が2名の場合は、3,600万円×2で計算し、7,200万円となります。
この基礎控除額を知ることで、相続税が発生するラインを把握することが可能です。
上記のケースでは、引き継いだ財産が7,200万円の範囲内であれば、税金はかかりません。
基礎控除額は資産を引き継ぐ方の人数に応じて変動するため、その点を考慮するようにしましょう。

相続税評価額

評価額を調べるためには、相続税路線価を使用しましょう。
これは、道路1㎡あたりの価格を示しています。
通常は相続税の算出に用いられています。
土地の評価額は、相続税路線価に土地の面積を掛けることで求めることが可能です。
全国地価マップなどのサイトで相続税路線価を確認してから計算しましょう。
評価額が1,000円未満の場合は切り捨ててください。

控除に利用できる制度とは

少しでも税負担を抑えるためにも、控除に利用できる制度を知っておきたいものでしょう。
以下で詳しく見てみましょう。

相次相続控除

相次相続控除とは、資産を引き継ぐ際の税負担を軽減するための制度です。
土地や建物、現金などを引き継ぐ場合には、税負担が発生します。
親族が続けて亡くなると、さらに税負担が増加する可能性もあるでしょう。
このリスクを軽減するために、相次相続控除の制度があります。
相次相続控除は、相続が相次いで発生した場合に利用できる仕組みです。
具体的には、10年以内に発生した相続に適用されます。
たとえば、父親が亡くなり、その3年後に母親が亡くなった場合に利用することが可能です。
特例として、前回の課税対象となった税の一定部分を、今回の税から控除できる仕組みになっています。

利用要件

利用要件としては、資産を引き継いだ本人であること、前回の資産引き継ぎから10年以内であること、前回に税が課税されていることが挙げられます。
これらの条件を満たさない場合、制度を利用することはできません。
たとえば、10年以上経過している場合にはこの制度を利用して節税することはできませんので、ほかの手段を検討する必要があります。

利用の際の注意点

配偶者控除や住宅資金贈与制度を利用している場合は、控除が適用されません。
これらの場合、そもそも相続税が課税されていない可能性があります。
また、これらの制度は親や祖父母が亡くなった際だけでなく、兄弟間でも利用可能です。
先述した要件を満たす必要はありますが、自分が相続人に該当するかどうかによって変わります。
税金をすでに申告した場合、あとから手続きできるか不安になることもありますが、5年以内であればあとから手続きしても受け付けてもらえます。
ただし、5年以上経過すると手続きができなくなるため注意が必要です。
税金に関する手続きは面倒に感じることが多いです。
しかし、あと回しにすると期限が切れたり、計算方法を忘れたりするリスクがあります。
親族が亡くなるとさまざまな作業が必要となり大変ですが、できるだけ早めに対応するよう心がけましょう。
迅速に手続きをおこない、後々のトラブルリスクを回避してください。

まとめ

不動産を引き継ぐと、登録免許税をはじめとする税金がかかります。
正しく計算すれば、滞りなく納税できるようになるでしょう。
また、制度を利用すればお金の負担を抑えられる可能性があるので、ぜひチェックしてみてください。

マイホームは生涯で最大の買い物だと言われるとおり、不動産購入時には大きなお金が動きます。
失敗したくないと思っても、不動産の購入自体が初めてで右も左もわからないという方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産購入をご検討中の方に向けて、不動産購入の大まかな流れと注意点をご紹介します。

不動産購入の基礎知識①：不動産の販売形態

不動産を探していると、さまざまな不動産と出合います。
不動産会社で案内されたり、住宅情報誌で見かけたり、はたまた知人に紹介されたりすることもあるでしょう。
このすべてが、同じ販売形態で売りに出されているとは限らないことをご存じでしょうか。
不動産の販売形態には、大きく分けて「売主物件」と「仲介物件」の2種類があります。

売主物件とは

売主物件とは、不動産会社をはさまずに売りに出されている不動産のことです。
買主と売主の間の仲介役はおらず、条件の交渉や売買契約の手続きを両者で直接おこないます。
売主と直接、と聞くと個人間での売買を想像する方も多いと思いますが、この販売形態での売主の大半は不動産会社です。
不動産会社のなかには、不動産売買の仕事の一環として「買取」をおこなっている会社があります。
買取は、不動産会社が不動産の買主となる不動産の売買方法です。
不動産会社は買い取った不動産にリフォームなどを施し、今度は売主として再販します。
売主物件の多くは、この買取再販のシステムによって流通しているものです。
売主物件のメリットとしては、仲介役が存在しないため、仲介手数料の支払いが発生しないことが挙げられます。
仲介手数料は売買を仲介した不動産会社に対する成果報酬のようなもので、たとえば3,000万円の不動産を購入した際には100万円ほどの支払いが必要です。
大きな金額になりやすい仲介手数料がゼロになるため、節約しつつ不動産を購入したい方に向いています。
また、売主と直接やり取りできるため、連絡がスピーディーで購入まで滞りなく進みやすいこともメリットのひとつです。
ただし売主物件を希望する場合は、自分で不動産を探したり、売買契約や金融機関との調整を進めたりしなくてはなりません。

仲介物件

仲介物件とは、売主と買主の間に仲介役の不動産会社が存在する不動産のことです。
不動産会社とは別に売主が存在しています。
仲介物件を選択するメリットは、不動産購入が初めての方でも購入しやすい点です。
仲介役の不動産会社が存在するため、無理なく不動産購入を進められるサポートが充実しています。
売主には直接言いづらい価格交渉も、間に不動産会社が入るのであれば言い出しやすくなるでしょう。
不動産会社ならではの視点で、買主の予算を考慮しつつ売主の心情にも配慮した上手な価格交渉を期待できます。

不動産購入の基礎知識②：不動産購入の流れ

売主物件と仲介物件の違いを押さえたら、次は不動産を購入するときの大まかな流れを確認しましょう。
不動産購入は、おもに次の流れで進みます。

ステップ1：条件を決める

家族と話し合いながら、立地や予算、間取り、設備、築年数などの条件を決めていきます。
家族全員の意見を丁寧に拾い上げ、家族の増減や子どもの進学なども考慮して条件をまとめましょう。
どうしても譲れない条件と妥協しても良い条件をあらかじめ決めておくと、実際の不動産探しが楽になります。

ステップ2：不動産を探す

インターネットや住宅情報誌などを利用してリサーチしたり、不動産会社に話を聞いたりして、条件を満たす不動産を探します。
気になる不動産が見つかったら、かならず現地まで足を運んでください。
画像や動画で見る不動産と、実物の不動産とでは大きくイメージが異なる可能性があります。
不動産購入時には欠かせない不動産の周辺環境のチェックも、実際に足を運んでご自身の目でおこなったほうが安心です。
住宅ローンを利用する場合は、部屋探しと並行して住宅ローンや金融機関に関する情報収集をおこない、ある程度の目星をつけておきましょう。

ステップ3：購入を申し込む

条件に適した不動産を見つけたら、不動産会社に「不動産購入申込書」を提出し、購入の意思を示しましょう。
住宅ローンを利用する場合はこの段階で事前審査を申し込み、希望する金額を借りられるのか確かめます。
不動産購入申込書は契約書類ではないため、キャンセルも可能です。
マンションを購入する場合は、不動産購入申込書の提出時に1万円～10万円の申込証拠金の提出を求められることがあります。

ステップ4：重要事項説明を受ける

重要事項説明とは、不動産の売買や賃貸の前におこなう、不動産の状況や契約の詳細についての説明のことです。
不動産会社の店頭で宅地建物取引士から直接説明を受ける方法が主流ですが、近年はインターネットを利用しておこなう「IT重説」も普及しつつあります。
重要事項説明の内容は専門的かつ長文であるため、事前にコピーなどを取得して読み込んでおくと安心です。
売買契約書についてもコピーをもらい、この段階でよく読んでおきましょう。

ステップ5：売買契約を締結する

売買契約書に署名・捺印をし、売買契約を締結します。
売買契約締結時には、購入価格の20%を上限とする手付金の支払いが必要です。
住宅ローンを利用する場合は、このタイミングで住宅ローンの正式な申し込みをおこない、本審査に進みます。

ステップ6：決済と引渡しをおこなう

本審査に通過したら、手付金を除いた額を支払い、決済を完了させましょう。
決済が終わると所有権の移転がおこなわれ、晴れて不動産は買主のものとなります。

不動産購入の基礎知識③：注意点

より良い不動産を購入するためには、流れの一つひとつでしっかりとチェックをおこない、わからない点は質問をすることが大切です。
ご自身で調べられることについてもできる範囲でリサーチし、疑問点が生じた場合は担当者に相談すると良いでしょう。
ご自身でチェックできる不動産購入時の主な注意点は、次の2点です。

注意点1：資金計画は諸費用まで考慮する

資金計画を立てる際に、3,000万円なら工面できるからと不動産自体の予算を3,000万円にすると、計画に狂いが生じてしまいます。
不動産購入時には、不動産そのものの価格のほかに諸費用が発生するためです。
諸費用の金額は、新築物件を購入する場合は3～7％、中古物件で6～10％だといわれています。
さらに、引っ越し費用や予期せぬ出費への備えとして、数百万円を用意しておくと安心です。
中古物件を購入する場合は、リフォーム費用もかかるかもしれません。
現在のマイホームを売却して新居を購入する「買い換え」の場合は、現在のマイホームの住宅ローンはどうなっているか、繰り上げ返済の費用はいくらかなど、考えるべき費用が多くあります。
ご自身のケースをよく考えたうえで諸費用の金額を算出し、工面できる金額すべてを不動産そのものの費用に当ててしまわないようにしましょう。

注意点2：災害のリスクを確認する

日本は災害の多い国であり、日本のどこで暮らしても何らかの災害に遭うリスクがあります。
しかし事前に確認しておくと、災害に強い土地を選んだり、発生する確率の高い災害への備えを万全にしたりすることが可能です。
災害のリスクは重要事項説明の際に説明がありますが、それ以前にもハザードマップで調べられます。
ハザードマップは、その土地の災害のリスクや、近くにある避難所の位置を確認できる地図です。
インターネット上で閲覧したり、役所などで入手したりできるため、不動産探しの参考にすると良いでしょう。

まとめ

不動産の販売形態には「売主物件」と「仲介物件」があり、それぞれメリットが異なります。
どのような不動産を購入したいかは立地や予算などの条件も含めて決定し、良い不動産が見つかったら現地を確認してから申し込みましょう。
予算を立てる際に予算のすべてを不動産の購入費用に回さないこと、事前に災害のリスクを調べておくことが注意点です。